上周去深圳出差,特意去西丽找大学同学阿凯蹭饭，他来深圳打拼5年，换了4次出租屋，这是我第一次见他脸上没有“随时要搬家”的焦虑，他住的是深天健改造的保障性租赁住房“天健寓”，35平的单间带独立阳台和厨卫，精装修配家电，月租才2600元，比周边同品质的私宅便宜近1000块，楼下还有共享健身房、公共书房和便民食堂，物业是深天健自己的团队，住了一年半从来没涨过租，报修水电15分钟就能上门。
阿凯说之前住城中村握手楼,白天都要开电灯，房东每年涨租一次，每次至少涨300，去年好不容易排到这个保租房，签合同的时候看到运营方是深天健，身边本地的朋友都跟他说“放心住，这企业靠谱，不会乱搞”，我当时突然反应过来：我对深天健的印象还停留在“深圳老牌基建国企”，但原来这家企业早就渗透到了深圳人生活的方方面面，从脚下的深南大道路面，到租的保租房，再到社区的老年食堂、路边的市政绿化，普通人的日常生活里，到处都有它的影子。
从工程兵“脱军装”到深圳“基建老兵”：深天健的根早就扎在城市的毛细血管里
要读懂深天健,首先得读懂它的出身，这家企业的历史，几乎就是深圳城市建设史的缩影，1983年，2万余名基建工程兵集体转业到深圳，深天健的前身就是其中的工程兵302团，我之前采访过的天健退休老员工王叔就是当年这批工程兵中的一员。 王叔今年68岁，说起当年刚来深圳的场景还眼泛泪光：“我们来的时候深圳只有两条水泥路，住的是铁皮房，夏天室内温度能到42度，连电风扇都不够用，修深南大道的时候压路机少，好几段路基的石料都是我们肩扛手搬堆出来的，现在深南大道两边的芒果树，还是我们当年亲手栽的。” 和很多人印象里“靠政策吃饭的国企”不一样，深天健从成立第一天起就是在市场里摸爬滚打出来的：90年代深圳第一次市场化土地拍卖，深天健是最早参与拿地的企业之一；2000年前后深圳启动第一轮市政基建市场化招标，深天健靠着比同行更低的报价、更快的完工速度，拿下了罗湖区近70%的道路改造项目；2006年上市之后，深天健更是没有躺在“市属国企”的舒适圈里，反而开始主动拓展建筑施工、地产开发、城市服务全产业链。 我始终觉得，深天健和其他房企、基建企业最大的不同，就是它对深圳的“归属感”是刻在骨子里的：很多外来企业来深圳做项目，本质是“赚一笔就走”，但深天健的员工祖祖辈辈都生活在深圳，他们修的路自己要走，建的房子自己要住，改的城中村自己的亲戚可能就住在里面，这种“和城市共生”的属性，是任何外来企业都学不来的。
踩中城市更新的时代风口：深天健的“旧改密码”为什么别人学不会？
这两年深圳把城中村改造、工业上楼当成城市发展的核心战略，深天健直接成了深圳官方认证的“旧改主力军”，去年全年深圳落地的17个重点旧改项目里，有6个是深天健主导的，很多本地居民一听说旧改的操盘方是深天健，签约率往往不到3个月就能达到95%以上，这种民间认可度，别的企业根本比不了。 我有个做智能传感器创业的朋友老周，去年把公司从南山科技园搬到了深天健在宝安打造的“天健科创园”，这个园区就是原来的旧工业厂房改造的“工业上楼”项目，租金只要45元/平，比南山科技园便宜一半还多，而且园区还免费给企业提供工商注册、知识产权申请、供应链对接的服务，老周上个月刚和同园区的一家物联网企业签了200万的订单，他跟我说：“原来在科技园的时候，一年租金要120万，现在只要60万，省下来的钱我多招了3个研发人员，而且园区里都是上下游的企业，谈合作比之前方便太多了。” 很多人都好奇，深圳做旧改的企业那么多，为什么偏偏深天健能做起来？在我看来主要有三个核心优势，是其他企业复制不了的： 第一是“民生优先”的做事逻辑，和很多开发商“先卖商品房、后建回迁房”的逻辑不一样，深天健做旧改永远是先把回迁房、保租房、公共配套建好，再去开发可售的商品房，我之前看过罗湖一个旧改项目的时间表，深天健拿地之后第一年就开工建回迁房，3年就交付给了村民，而同片区另一个民企操盘的旧改项目，村民等了7年还没拿到回迁房，换你是村民，你愿意选谁？ 第二是全产业链的成本控制能力，深天健自己有建筑施工团队、设计团队、物业运营团队，旧改从拆迁到设计到施工到后续运营，全链条都不用外包，成本能比同行低15%左右，这也是为什么它的保租房、产业园租金能比周边便宜20%还能微利运营的核心原因。 第三是国企的信用背书，旧改是周期长达5-10年的长周期项目，很多民企做到一半资金链断了就烂尾了，但深天健作为深圳国资委下属的骨干国企，从来没有出现过项目烂尾的情况，老百姓放心，政府也放心。 这里我也想说说我的一个观点：很多人觉得国企效率低、不灵活，但在涉及民生的长周期项目里，国企的“慢”反而成了最大的优势，民企要对股东负责，要追求年化15%以上的回报率，肯定不愿意做10年才能回本的旧改项目，但深天健的目标不是赚快钱，是跟着城市一起成长，哪怕一个项目8年才能回本，只要能给城市解决问题，能给老百姓带来实惠，它就愿意做，这种长期主义，恰恰是当下房地产行业最缺的东西。
从“建房子”到“运营城市”：深天健的第二增长曲线藏在普通人的生活里
很多人至今还是把深天健当成一家地产或者基建公司,但实际上，现在的深天健早就不是“盖完房子就走”的开发商了，它已经成了深圳最大的城市综合运营商之一，2023年的财报里，它的城市服务营收占比已经超过了30%，而且每年都在以20%以上的速度增长，这块业务才是它未来最大的想象空间。 我表姐在深圳罗湖区的一个老社区做社工，她们社区的老年食堂就是深天健运营的，60岁以上的老人吃饭只要10块钱，一荤两素一汤，还能给行动不便的老人免费送餐，表姐说之前这个食堂是一家民企运营的，做了半年就嫌利润低跑了，深天健接过来之后，不仅没涨价，还专门请了营养师调整菜单，适合老人的牙口，现在每天有200多老人来食堂吃饭，好多老人说“比自己在家做饭还划算”。 除了老年食堂之外，深天健的业务已经渗透到了城市运营的每个角落：深圳近20%的市政道路养护、环卫保洁是它做的，深圳170多个小区的物业是它服务的，疫情期间7天建成的深圳方舱医院是它建的，现在正在推广的智慧社区、智慧市政系统也是它开发的，我住的那个天健寓，刷脸进门、自动抄表、线上报修全是在深天健自己的小程序上完成的，体验比很多互联网公司做的系统还好。 我之前算过一笔账：深圳有1700多万常住人口，光保租房就有至少200万套的需求，还有几百万套的城中村需要改造，再加上市政养护、社区服务、产业园运营，这块市场的规模至少是几万亿，而且和地产开发一锤子买卖不一样，城市服务是永续的现金流，只要城市在运转，就有持续的收入，现在很多房企都在喊转型，但大多都是去搞新能源、搞金融赚快钱，只有深天健这种扎到民生的细枝末节里，赚慢钱、赚小钱的企业，才能真正拿到下一个时代的门票。
“国潮”之下的国企样本：深天健给我们的三点启示
这两年中特估行情火热,市场都在找“既符合政策导向，又有稳定业绩增长”的国企样本，在我看来，深天健就是最典型的样本之一，它的发展路径，给所有国企、所有城镇化相关的企业，都带来了三个非常重要的启示： 第一，国企不是只能“躺平”靠政策吃饭，也能靠市场化能力活得很好，很多人觉得国企就是靠政府指派项目活，但深天健2023年的营收里，有40%的项目是完全市场化竞标拿到的，现在它的业务已经拓展到了广州、上海、长沙等10多个城市，全年营收233亿，净利润22亿，比70%的上市房企业绩都好，这说明只要找对定位，国企的竞争力一点都不比民企差。 第二，企业的长期价值从来不是看它赚了多少钱，而是看它给社会创造了多少价值，深天健做保租房、做老年食堂、做低价产业园，看起来利润不高，但它解决了年轻人租房贵、老人吃饭难、中小微企业成本高的社会痛点，你服务的人越多，你的护城河就越宽，赚钱是自然而然的结果，而不是靠炒概念、加杠杆就能得来的。 第三，中国的城镇化已经从“增量扩张”进入到“存量更新”的时代，未来最大的机会不在新建房子里，而在现有城市资产的运营里，现在很多人觉得地产行业不行了，但实际上，全国有600亿平的存量物业需要改造、需要运营，这块市场比增量市场大得多，深天健早在10年前就开始布局城市服务，现在已经跑到了行业最前面。 当然深天健也不是完美的，比如它的市场化迭代速度确实比互联网公司慢一点，很多新业务的推广周期也更长，但瑕不掩瑜，这种愿意沉下心来和城市共生、和老百姓站在一起的企业，本来就值得更高的估值。 临走那天我和阿凯在天健寓楼下的烧烤摊喝酒，他说他之前一直觉得自己是深圳的过客，现在住上了稳定的保租房，公司也搬到了深天健的产业园，终于觉得自己在这个城市扎下根了，其实深天健就像深圳这座城市的“隐形合伙人”，你平时可能注意不到它的存在，但你走的路、住的房、吃的食堂、逛的公园，背后都有它的付出，它陪着深圳从小渔村走到一线城市，也陪着千万个来深圳打拼的普通人，一点点实现自己的梦想。
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