最近刷财经新闻的朋友大概率都看到了,珠海万达商业管理集团股份有限公司第三次提交的港交所招股书，在2024年3月下旬正式宣告失效，这已经是万达冲击港交所上市以来第三次闯关折戟，昨天我刚好和在长沙岳麓区万达广场开手打柠檬茶店的朋友小李吃饭，他一见面就扯着这个话题问我：“姐，你说万达这上市咋这么难？我去年还因为这事犹豫了大半年要不要续租3年的铺子，现在合同都签完俩月了，它还没上成，你说会不会到时候涨我房租啊？”
其实不止是租铺子的小李，最近这段时间我身边不少买了万达周边住宅、入手了万达金街商铺，甚至只是爱逛万达广场吃火锅看电影的朋友，都或多或少在关心万达商管的上市进展，今天咱们就掰开揉碎了聊，不搞那些晦涩的财经术语，就说点普通人能听懂的实在话。
三次折戟港交所，上市路的“卡壳点”到底是什么？
先给不太清楚前因后果的朋友捋个时间线：万达商管第一次递表是2021年10月，当时王健林放话“要做全球最大的商业运营服务商”，市场一片看好；第一次招股书失效后，2022年10月万达第二次递表，同样在6个月后失效；2023年4月万达第三次提交招股书，本来市场普遍预计2023年底就能挂牌，结果还是拖到了招股书失效。
很多媒体说万达上市卡壳是因为对赌协议，这确实是核心原因之一，但不是全部，我特意去翻了港交所之前给万达的问询函，核心质疑点其实有三个：
第一个就是大家都熟悉的对赌压力，2021年万达商管Pre-IPO融资的时候，和太盟投资、碧桂园、腾讯等22家投资者签了对赌协议，承诺2023年底之前完成上市，否则就要以8%的年化收益回购投资者持有的股份，总金额加起来超过380亿元，本来2023年下半年万达已经在走上市聆讯的最后流程，结果赶上港股市场波动，再加上市场对地产相关企业的信心不足，硬生生拖到了年底，不过2023年12月万达已经和所有投资者签了补充协议，把上市 deadline 延后到了2024年12月底，也算是暂时解了燃眉之急。
第二个质疑点是轻资产模式的可持续性，港交所要求万达提供更多证据，证明那些轻资产项目的运营合同不会随意被业主方终止，很多人可能不知道，现在万达商管旗下运营的470多座万达广场里，超过70%都是轻资产项目：简单说就是万达不出钱拿地、不出钱建商场，只输出品牌、运营团队和供应链资源，每年收固定的运营管理费和租金分成，商场的产权是地方城投、房企或者个人业主的，港交所怕的是哪天业主觉得万达收的管理费太高，自己也能运营，直接把万达踢走，那万达的业绩不就直接跳水了？
第三个是关联交易的合规性问题，之前万达商管的营收里，有接近10%来自和万达集团旗下地产、文旅等板块的关联交易，港交所要求万达证明这些交易的定价是公允的，不存在利益输送的问题。
至于这次招股书失效之后的动作，我从相熟的券商朋友那里得到的消息是，万达的团队已经在准备第四次递表的材料，最快2024年5月就会重新提交，这次还会引入几家国资背景的战略投资者，就是为了给市场吃定心丸。
你逛的万达广场，早就是“轻资产”样本了
说到轻资产,我还是拿小李的柠檬茶店举例子最清楚，小李2022年租铺子的时候，签合同的甲方是珠海万达商管长沙分公司，不是岳麓区万达广场的产权方，他当时还特意问了招商经理，才知道这个万达广场2020年建成的时候，产权就已经卖给了长沙当地的一家城投公司，万达和城投签了20年的运营合同，从招商、物业到活动运营全归万达管，城投每年拿固定比例的租金收益，不用操心运营的事。
我老家在中部某三四线城市，2019年开了第一家万达广场，也是典型的轻资产项目：当时政府为了拉高新区的人流量，低价给了地，本地的开发商出钱建商场，万达直接带团队进驻，开业当天人流量就破了10万，现在周末去负一楼吃个麻辣烫都要排队，周边的房价比新区其他位置贵了差不多15%，我上次回家逛的时候，发现连商场里的保洁阿姨都穿的是万达的工服，问了才知道整个运营团队全是万达派来的，开发商根本不插手。
我自己是很认可王健林这个轻资产转型的思路的，2017年万达遭遇债务危机，卖了13个文旅项目和77家酒店给融创、富力，就是吃了重资产高负债的亏，现在的轻资产模式，万达手里不用攥着几百亿的不动产，负债压力直接降到了行业最低水平，就算遇到地产周期波动，也不会像之前那样差点翻船，而且万达现在的品牌效应真的是其他商管比不了的，三四线城市的政府招商引资，第一个想到的就是万达，只要万达说要入驻，地价、政策优惠都好谈，很多开发商拿地的时候就提前和万达签了运营协议，就是为了房子更好卖。
当然也有人说轻资产模式不稳，我觉得这个担心有点多余：你想啊，地方城投或者开发商拿地建商场，花了十几亿甚至几十亿，要是自己运营，大概率做不起来，一年亏几千万都是常事，交给万达运营，每年稳拿几个点的收益，傻子才会随便解约，万达最新的招股书里也写了，轻资产项目的平均续约率超过92%，这个数据其实已经很能说明问题了。
380亿对赌悬顶，王健林的“破局”思路很清晰
现在很多媒体唱衰万达,说要是2024年底还上不了市，王健林就要赔380亿，直接要破产，我觉得这种说法真的是为了流量博眼球，稍微动点脑子就知道不可能。
先不说万达已经和投资者签了补充协议，就算真的要回购，万达现在的现金流也完全扛得住，2023年一整年，万达商管的营收超过250亿元，净利润超过120亿元，手里的经营性现金流有大几百亿，而且2023年王健林已经卖了不少非核心资产回笼资金：减持了万达电影的股份，卖了上海、北京的几处写字楼，还转让了几个非核心的文旅项目，前前后后回笼了超过200亿的资金，就算真要回购，也完全拿得出钱。
我和很多做商业地产的朋友聊过，大家都觉得王健林现在根本不急着上市，或者说“上市”已经不是他的首要目标了，他现在的核心目标是把万达商管的基本盘砸实，你看2023年万达新开了20多个万达广场，全是轻资产项目，没有一个是自己出钱建的，而且大部分都开在三四线城市，就是要抢占下沉市场的份额，现在全国范围内，能把三四线城市的商业综合体运营得风生水起的，除了万达真的找不出第二家：华润万象生活主要做一二线高端商场，宝龙、新城的下沉市场布局比万达晚了至少5年，万达现在的市场份额已经超过了第二名到第十名的总和，这个护城河有多宽可想而知。
我自己的观点是，王健林现在的“稳”比“冲上市”重要一万倍，要是为了赶2024年底的上市 deadline，就拼命涨租金、压缩运营成本，把像小李这样的租户都赶跑了，或者为了做高业绩乱签一些质量不好的轻资产项目，那才是真的自毁长城，资本市场的估值是一时的，老百姓用脚投票的人流量才是长久的。
万达上不上市，其实和你我的生活息息相关
很多人觉得万达上市是资本家的事,和自己没关系，其实真不是，我给大家掰扯几个和普通人相关的点：
首先是租万达铺子的商户，就像小李这样的，很多人担心万达上市了会涨房租，这个可能性确实有，但不会乱涨，我特意问了万达的招商朋友，说上市之后业绩考核确实会变严，但租金涨幅都是和人流量、营收挂钩的，要是商场人流量涨了20%，租金涨个3%-5%其实很合理，小李自己也说，2023年万达搞了6次美食节、12次亲子活动，周末的人流量比2022年多了30%，他的店一年营收涨了25%，就算房租涨5%他也完全能接受，总比换个人流量差的商场亏得多。
然后是普通消费者，万达要是上市了，大概率会更注重用户体验，我之前去逛三四线城市的万达广场，发现很多商场都在调整业态，以前卖衣服的铺子占了一半，现在一半都是餐饮、亲子、娱乐业态，就是为了吸引大家多逛一会，上市之后万达有钱了，肯定会引入更多的网红品牌、搞更多的优惠活动，咱们逛万达的体验只会更好不会更差。
还有买了万达商铺或者周边住宅的朋友，我表姐2021年在老家买了万达金街的一个20平的小铺子，当时销售就说万达商管要上市了，以后租金肯定涨，现在她的铺子租给了一家水果店，每个月租金4000块，比周边非万达运营的商铺租金高了差不多20%，万达要是真上市了，品牌价值更高，商铺和周边住宅的保值能力只会更强。
要是你是投资者，想打新万达商管的股票，我给个实在建议：长期看肯定是好标的，毕竟是行业龙头，业绩也稳，但短期要注意对赌协议的风险，要是你是风险偏好低的人，没必要首日就冲，等估值稳定了再入手也不迟。
上市从来不是终点，万达商管的未来不止于资本市场
我写这篇文章的时候,特意去翻了王健林2023年的年会讲话，他说了一句话我很认同：“万达商管的价值，从来不是资本市场给的，是一个个万达广场的人流量堆出来的。”
我觉得现在很多人都搞错了顺序，觉得万达商管只有上市了才是成功的，其实不是，你去三四线城市看看，多少年轻人周末约会的第一选择就是万达广场，多少小商户靠着万达的人流量赚到了第一桶金，多少地方政府靠着万达广场拉活了整个新区的经济，就算万达商管一直上不了市，它每年200多亿的营收、100多亿的净利润，也足够支撑它活得比90%的上市公司都好。
当然我还是觉得万达商管2024年上市的概率很大，毕竟现在第四次递表的材料已经准备得差不多了，国资战投也在谈，港交所的几个问询点也都有了解决方案，但就算真的再拖一年，也没什么大不了的。
前几天小李给我发微信，说万达广场五一要搞亲子嘉年华，他租了个外场的摊位做促销，预计能多赚2万块，我问他还关心万达上不上市吗？他说：“不关心了，只要它能把人流搞上来，我能赚到钱，它上不上和我有啥关系？”
你看，这就是最朴素的道理，万达商管这份轻资产的答卷，从来不是给港交所的审核员看的，也不是给投资者看的，是给千千万万像小李这样的商户，给每个周末逛万达广场吃火锅看电影的普通人看的，老百姓愿意用脚投票，愿意去万达广场消费，愿意在万达的铺子做生意，这份答卷就已经及格了，至于资本市场的那枚敲钟的锣，晚敲一会，真的没关系。