上周整理港股半年报的时候,我特意翻了00274.HK世联行的财报——作为国内最早做房产服务的龙头企业，这家公司的业务结构变化，一直是我判断房产市场风向的重要参考，今年上半年他们的财报里有个数据特别扎眼：存量资产运营、业主资管服务的营收占比首次超过了传统的新房代理业务，同比涨幅达到47%。
作为写了8年财经内容的作者,我太清楚这个信号意味着什么：中国房产市场狂奔20年的增量时代，真的彻底结束了，所有人都要接受“存量时代”的游戏规则，刚好最近3个月，我帮身边3个完全不同的家庭梳理过资产配置方案，他们的经历刚好和00274的这份财报形成了奇妙的互文，每个故事都值得所有还抱着“买房必赚”想法的普通人看看。
第一个家庭：手握2套老破小的北京土著，终于承认“房产躺赚的时代死了”
第一个找我的是家住北京丰台的张哥,今年42岁，是土生土长的北京人，爸妈留了两套丰台的老破小，一套自己住，一套挂出去出租，2021年市场最热的时候，有个刚需客户出380万买他那套出租的60平老破小，他当时跟朋友吃饭还拍着胸脯说：“我这房子位置好，再过两年肯定破450万，现在卖我傻啊？”
结果到了今年3月,他那套房子挂320万，整整8个月没人问，之前租6500一个月，去年底租客退租之后，新找的租客直接砍到5200，还要求他包全年的物业费和取暖费，算下来一年到手房租才5万多，他找我算账的时候脸都是垮的：“你说我这房子市值320万，一年租金才5万，年化才1.5%，还不如我存大额存单利息高，每年还要搭进去维修费、保洁费，这哪是资产，明明是个赔钱货。”
我给他翻了00274半年报里附的《2024年重点城市存量房流通报告》，全国15个一线和新一线城市的老破小（房龄20年以上、无学区、非核心区位）平均挂牌周期已经达到187天，比2019年翻了2.3倍，平均成交价比挂牌价低12%，很多城市的老破小已经进入“想卖都卖不出去”的阶段。
我当时给张哥的建议很直接：如果这套房子未来没有拆迁规划，现在立刻降价10万出手，310万能卖就赶紧卖，拿到的钱一半存3年期大额存单，年化3%左右，一年利息就有4.6万，比房租少不了多少，剩下的一半买宽基指数基金，长期持有年化能到6-8%，比守着一套卖不出去的老破小强得多。
我的个人观点： 很多人对房产的认知还停留在10年前，觉得只要是房子就一定会升值，但事实是，房产已经从“全民增值型资产”分化成了“二八分化的风险资产”，只有核心城市核心区位的优质改善盘还有保值空间，剩下的老破小、远郊盘、三四线非核心区房产，本质已经变成了“消耗型负债”，持有的成本只会越来越高，流动性会越来越差，守着一堆卖不出去的房子当宝贝，最后只会砸在自己手里。
第二个家庭：掏空6个口袋买新房的90后夫妻，差点踩了“期房返租”的坑
第二个找我的是我远房表妹小周,28岁，和老公在苏州做互联网运营，两个人攒了3年钱加上两边父母支持，凑了60万首付，打算买套房定居，去年年底他们看上了太湖边的一个度假盘，销售给他们算的账特别诱人：“房子总价120万，首付只要58万，买了之后交给我们合作的运营公司托管，每年返租8%，前3年的返租直接抵扣首付，相当于你首付只要30多万，每个月返的8000块钱还能覆盖3200的房贷，相当于白赚一套房。”
小两口当时差点就交定金了,还好拍了购房合同给我看，我一眼就看出问题：合同里的返租主体是一家和开发商没有任何股权关联的第三方运营公司，开发商压根不承担任何返租的连带责任，我给他们翻了00274做的《2024年文旅度假物业运营报告》，全国合规的度假盘托管平均年化收益才2.1%，能做到3%的都凤毛麟角，承诺8%的返租，本质就是庞氏骗局，用后来购房者的钱给前面的人发利息，等到运营公司卷钱跑路，哭都找不到地方。
后来他们托当地的朋友打听才知道,那个盘一期的业主已经3个月没拿到返租了，运营公司早就人去楼空，业主找开发商，开发商说返租是运营公司的事，和他们没关系，现在一期的房子挂80万都没人买，小周后来跟我说，想想都后怕，要是当时没问我，现在不仅拿不到返租，每个月还要还3000多房贷，那套房子一年住不了两次，卖都卖不出去，一辈子都被套牢了。
我的个人观点： 现在房产市场不好，很多开发商为了卖滞销盘，搞出了各种“返租”“以租代售”“售后包租”的噱头，本质都是把滞销的风险转嫁给购房者，普通人买房但凡遇到承诺年化返租超过3%的，不用多想，直接扭头走就对了，你贪的是那点租金，人家贪的是你的本金，尤其是三四线城市的文旅盘、养老盘、商铺，90%以上都是坑，买了就是一辈子的负资产。
第三个家庭：卖了老家3套房的新深圳人，靠“存量资管”实现了被动收入覆盖房贷
第三个案例是我前同事阿凯,35岁，去年做了一个在很多人看来特别“傻”的决定：把武汉远郊的3套房子全部亏本卖了，那3套房子是他2018年的时候跟风买的，每套买的时候80万，去年卖的时候每套只卖了65万，3套总共亏了45万，当时他爸妈天天骂他败家，说好好的房子卖了干什么。
但阿凯给我算的账很清楚：那3套房子总市值195万，每个月租金加起来才3000块，年化收益才1.8%，而且一年比一年难租，再过10年房龄老了，更卖不出去，他卖了3套房子凑了195万，拿120万当首付在深圳宝安买了套刚需两房，每个月房贷12000，剩下的75万，他选了00274旗下红璞公寓的委托运营产品，约定年化收益6%，每个月固定拿3750的收益，加上他下班做户外自媒体每个月赚6000多，自己每个月只要掏2000多就能覆盖房贷，基本没什么压力。
今年上半年他直接辞掉了互联网公司996的工作,自己开了个户外露营的工作室，现在每个月工作室的利润都有2万多，日子过的比之前舒服太多了，他前阵子跟我吃饭的时候说：“要是我当初守着武汉那3套房子，现在每个月赚的钱一半都要还房贷，根本不敢辞职创业，亏45万就当买个教训，早止损早轻松。”
我翻00274的半年报的时候特意注意到,他们的长租委托运营业务的用户里，30-40岁的新市民占比已经超过60%，这些人大多和阿凯一样，不愿意承担房价波动的风险，也不想当操心的房东，更愿意把钱交给专业的机构运营，拿稳定的现金流。
我的个人观点： 很多人对房产投资的认知还停留在“买整套房子等涨价”，但存量时代早就变了，做优质资产的“股东”比做“房东”香多了，你不用承担房价下跌的风险，不用操心修马桶、找租客，就能拿到稳定的现金流，特别适合手上有几十万闲钱、不想冒高风险的普通人，与其赌房价上涨，不如落袋为安拿确定的收益。
从00274的业务转型，看普通人未来10年的资产配置逻辑
其实00274世联行的转型,本身就是市场最直观的风向标：过去20年他们的核心业务是帮开发商卖房子，赚的是房产增量的钱，现在他们转型做存量资管、业主资产服务，赚的是普通人资产保值增值的钱，说明连靠卖房子吃饭的行业龙头都知道，“买房必赚”的时代过去了。
我做财经写作这么多年,见过太多人靠房产暴富，也见过太多人因为房产负债累累，给所有普通人提3个最实在的建议，都是我从这些真实案例里总结出来的：
第一,房产占家庭总资产的比例不要超过60%，很多家庭现在90%的资产都是房子，一旦遇到失业、生病需要急用钱，房子挂半年都卖不出去，瞬间就能把整个家庭拖垮，剩下的40%一定要配流动性好的资产，比如大额存单、指数基金、年金险，起码急用钱的时候能立刻拿出来。
第二,不要碰任何三四线城市的非核心区房产，不管多便宜，现在全国二手房挂牌量已经突破700万套，除了一线和强二线的核心区，其他地方的房子早就供大于求了，未来只会越来越难卖，租都租不出去，买了就是砸在手里。
第三,刚需买房不要加太高杠杆，房贷每个月的还款额不要超过家庭月收入的30%，现在就业市场不稳定，千万不要觉得自己现在收入高就敢加杠杆贷几百万，一旦失业断供，房子被法拍，你不仅一无所有，还会欠银行一大笔钱。
翻00274半年报的时候,我看到他们董事长致辞里有一句话特别有感触：“中国的房产服务行业，已经从服务开发商，转向服务普通人的资产保值增值。”这句话其实也是给所有普通人提了个醒：以前我们闭着眼睛跟着开发商买房就能赚钱，现在我们得学会自己判断资产的价值，学会打理自己手里的钱，不要被过去的经验束缚，也不要被各种噱头忽悠，守住自己的钱袋子，比什么都重要。
毕竟,我们赚钱的目的是为了过更好的生活，而不是被一堆卖不出去的房子套牢一辈子。
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