上周六我去上海愚园路逛春日文创市集，在路尽头的德必易园门口碰到了老朋友阿爽，她背着自己设计的国风刺绣帆布包，正指挥员工把新一季的新中式成衣搬到园区门口的市集摊位上，脸上的笑意藏都藏不住，3年前她还是徐家汇某甲级写字楼里每天愁房租的独立服装设计师，最多的时候连3个月的押金都凑不齐，物业还死活不让她在公共区域办小型粉丝试穿会，差点关门转行，现在她的工作室已经有12个员工，去年全网销售额破了800万，今年还准备在杭州开分点，她跟我开玩笑说：“我现在的命，一半是粉丝给的，一半是这个园区给的。”也正是因为阿爽的缘故，我很早就关注到了A股这个极其低调的文创赛道隐形龙头：300950德必集团。
很多人第一次看到300950的代码，第一反应可能是“这是哪家科技公司？”，甚至有人会误以为是医药或者新能源赛道的标的，很少有人能把它和我们日常逛的文创园、打卡的网红办公空间联系到一起，今天我就结合自己跑了5个德必园区、访谈了近10位入驻商家的真实经历，跟大家聊一聊这个被很多投资者忽略的“慢生意”,到底藏着怎样的长期价值。
从“二房东”到“文创服务商”：300950的生意逻辑早就变了
我知道很多人对产业园运营商的印象还停留在“低租进高租出赚差价的二房东”，放在10年前这个认知或许没错，但放在300950德必集团身上,这个判断早就过时了。
我第一次去德必的园区是2021年，当时陪一个做短视频MCN的朋友找办公场地，我们先看了张江的几个写字楼，物业费贵就算了，公共区域除了消防通道就是冷冰冰的走廊，朋友团队有20多个人，一半是主播，想找个不用自己装修的直播间都没有，每层的隔音还差，稍微大声点直播就会被隔壁公司投诉，后来我们去了虹桥的德必虹桥国际WE，一进园区我就愣了：一楼是共享咖啡区和开放展厅，经常有入驻企业在这里办新品发布；二楼有4个公共直播间，补光灯、声卡、绿幕全套配齐，入驻企业只要提前预约就能免费用；甚至园区里还有专门的政策服务岗，有专人帮中小微企业申请文创补贴、税收减免，我朋友当天就签了合同，现在他已经在这个园区待了3年，去年德必的运营团队还给他对接了园区里的3个美妆品牌客户，光代运营订单就拿了800多万，他说之前换过4个办公场地,从来没见过把商家的生意当自己事干的物业。
我后来翻德必的财报才发现，他们的收入结构早就不是靠房租撑着了：2023年德必的增值服务收入占比已经达到了28.7%，这部分收入包括工商注册、政策申报、资源对接、IP孵化、供应链整合等等，毛利率比传统的租赁业务高了近20个百分点，我特意问过德必的运营人员，他们招租户不是谁出的房租高就给谁进，而是优先选符合文创赛道定位的团队，甚至给成长型的小团队提供房租缓交、免押金的政策，就是为了把整个园区的生态做起来：你是做设计的，我给你对接园区里的品牌客户；你是做内容的，我给你对接流量平台资源；你是做手作的，我给你提供市集点位、帮你对接电商渠道，说白了，德必赚的不是短期的房租钱,是和入驻商家一起成长的长期生态钱。
阿爽就跟我算过一笔账：她现在在德必的园区租100平的办公室，房租比附近的甲级写字楼便宜15%，一年省下来的房租就有6万多；园区免费提供的展厅、直播间，一年省下来的租赁成本有10万；去年运营帮她对接的小红书博主资源，比她自己找的服务商便宜了近30%，又省了8万。“相当于我一年什么都没干，就多赚了20多万，这种园区我傻了才会搬走。”阿爽的话其实代表了很多德必租户的心声，我之前做过小范围调研，德必的租户续租率常年保持在85%以上，远高于行业平均的60%,这就是他们生意最扎实的基本盘。
穿越地产周期的底气：300950为什么没踩进商办地产的爆雷坑？
过去3年商办地产的日子有多难大家都有目共睹：互联网大厂纷纷退租缩减办公面积，很多产业园运营商要么资金链断裂爆雷，要么空租率超过30%，连北京、上海的核心商圈写字楼都出现了房租跳水的情况，但我翻德必的财报发现，哪怕是疫情最严重的2022年，他们的平均出租率都保持在90%以上，2023年更是回升到了92.5%，资产负债率只有41%，比很多同行低了一半都不止，几乎没有有息负债,现金流健康得让人羡慕。
很多人问我300950的抗风险能力为什么这么强？我觉得核心是两个选择做对了：第一个是选对了轻资产的模式,第二个是选对了客群。
先说模式，德必几乎从来不去高价拿地建园区，他们的模式是租下城市里的旧厂房、旧楼宇，改造成符合文创企业需求的办公空间，再对外出租运营，我算过，他们改造一个园区的成本平均只有重资产模式的1/10，最快2年就能回本，完全不会被地价、房价绑定，哪怕某个区域的商办行情不好，退租的损失也非常小，我之前认识一个做产业园的老板，前几年高价在杭州拿了一块地建文创园，刚好赶上互联网退租潮，现在空租率40%，连银行贷款都还不上，差点成了老赖，对比之下德必的轻资产模式,反而成了周期里的安全垫。
然后是客群，德必的租户90%都是10-50人规模的中小文创企业：有独立设计师、短视频团队、手作工作室、文创IP孵化公司，也有广告公司、创意咨询公司，很多人觉得中小微企业抗风险能力弱，其实恰恰相反，这些文创类的小团队，大多是创始人带着几个核心员工做自己热爱的事，就算行情不好，也不会像大厂一样直接砍掉整个业务线，反而会压缩成本坚持下去，稳定性反而更高，而且这些团队对房租的敏感度远低于对资源、对服务的敏感度，只要你能帮他赚到钱，哪怕房租稍微涨一点,他也愿意留下来。
我印象特别深的是2022年疫情的时候，德必给全国的租户减了近3000万的房租和物业费，当时很多股东不理解，觉得本来利润就不高，减租之后财报会不好看，但我当时认识的一个做香薰手作的租户小楠跟我说，当时她已经快撑不下去了，连工资都发不起，德必给她免了3个月的房租，还帮她对接了园区的社群团购资源，靠卖香薰蜡烛撑过了最难的那段时间，现在小楠不仅续租了3年，还介绍了3个做文创周边的朋友入驻了同一个园区，德必那点减租的成本，早就靠后续的租金和增值服务赚回来了，我一直觉得，做生意从来都是双赢才能走得远，你帮客户撑过难关，客户自然会给你最长期的回报,这是300950给我上的最生动的一课。
300950的想象空间：文创生意的下半场，拼的是生态不是规模
很多投资者不看好德必的原因是觉得“文创园的生意天花板太低，做不到太大的规模”，但我觉得这个认知太片面了，现在的德必早就不是只做园区运营的公司了，他们的生意边界一直在拓展,而且每一步都踩在了政策和行业的风口上。
城市更新的风口，现在全国一二线城市都在搞旧改，大量的旧厂房、旧楼宇需要改造升级，德必做了近20年的旧改园区运营，有成熟的改造经验和运营团队，现在已经和全国20多个城市的政府达成了合作，光是2023年就新增了12个轻资产运营项目，管理面积超过了120万平米，而且他们现在还把模式复制到了海外，在意大利、美国都开了文创园区，专门服务出海的文创企业,这部分的增长空间其实非常大。
然后是文创产业的爆发风口，现在国家一直在扶持文化产业，国风IP、内容创作、创意设计这些赛道的增长速度都超过了20%，德必作为离这些中小文创企业最近的服务商，近水楼台先得月，早就开始做IP孵化、供应链对接的业务了，去年爆火的国风IP“小茶仙”就是从德必的园区里走出来的，一开始只是几个95后姑娘做的插画IP，德必的孵化团队帮他们对接了供应链、流量资源和线下销售渠道，现在光是周边产品一年就能卖2000多万，德必作为投资方也拿到了不少分红，我觉得未来德必完全可以从“文创服务商”变成“文创投资人”，靠投资孵化好的IP拿到更高的收益,这部分的想象空间比传统的运营业务大得多。
我自己作为一个关注300950两年多的投资者，也想在这里说一点我的个人观点：很多人买股票总喜欢追热点，一会追AI一会追新能源，总想着一年翻几倍，但往往追高被套，亏得一塌糊涂，反而像300950这种没有什么花里胡哨概念的公司，每年营收和利润都保持10%以上的稳定增长，现金流健康，分红率也不低，PE只有15倍左右，估值比很多同行都低，其实是非常适合风险偏好低的长期投资者的标的，当然我也要提醒大家，德必的业务属性决定了它不可能像热点概念股一样短期暴涨，它是个慢生意，适合拿3年以上的长期投资者，如果你想赚快钱,它确实不适合你。
给普通投资者的启示：不要错过“小而美”的隐形赛道龙头
最后我想跟大家聊一点我自己的投资感悟，我2015年入市，前几年也总喜欢追热点炒概念，最多的时候亏了近40%，后来我慢慢发现，与其去研报里找那些吹得天花乱坠的公司，不如多去线下走一走，看看你身边的生意，那些你能实实在在感受到它的产品和服务好不好的公司,往往才是真正值得投资的。
我当初关注300950，就是因为跑了他们3个园区，问了10个租户，几乎所有人都对园区的服务很满意，续租意愿非常高，我才去翻的财报，发现它的财务数据非常健康，估值也很低，2022年10块钱左右的时候建了仓，持有到现在加上分红，收益有28%左右，虽然不算高，但比我之前追热点被套强太多了，而且拿着非常安心，不用担心爆雷，不用担心退市，哪怕行情不好,跌幅也远小于大盘。
现在很多人都说投资难做，确定性的机会太少，但我觉得恰恰相反，现在的市场里有很多像300950一样的“小而美”隐形龙头，它们在自己的垂直赛道里深耕多年，有足够深的护城河，现金流健康，估值也不高，只是因为没有热点概念，被很多投资者忽略了，这些公司可能不会让你一夜暴富，但它们能给你足够的确定性，在现在这个不确定的市场环境里,确定性才是最珍贵的东西。
回到300950德必集团本身，我觉得它的故事其实就是中国万千中小文创企业发展的缩影：它没有什么惊天动地的黑科技，也没有什么颠覆性的商业模式，就是踏踏实实给中小商家做好服务，帮商家赚到钱，自己也赚到钱，这种双赢的慢生意，反而比很多跑得快的风口生意走得更远，我一直觉得，投资到最后投的都是人心，你愿意帮别人解决问题，别人自然会给你相应的回报，做生意是这样,做投资也是这样。
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