上周三晚上11点多，我正准备睡觉，微信突然弹出好几条60秒的语音，发消息的是重庆的老股民张叔，我去年做重庆民营房企调研的时候认识的，他拿000838财信发展拿了整整3年，最多的时候套了60%，之前跟我聊天都半开玩笑说“这票我打算留给我孙子当嫁妆了”，结果这次语音里他声音都抖：“小周你快看看，财信发公告了！股吧都吵翻了，有人说要涨到10块，有人说这是利好出尽要套人，我现在到底该卖还是该补啊？”
我第二天一早就把两份公告翻来覆去看了三遍，又跟财信内部的一个朋友确认了项目的落地情况，今天就把大家最关心的问题都说透，别被股吧里乱七八糟的言论带偏了，本文所有观点仅为个人交流，不构成任何投资建议，股市有风险,入市需谨慎。
先把这次的公告拆碎了说：到底是真利好还是玩套路？
10月26日财信发展连发的两份核心公告，一份是2024年三季报，一份是《关于中标城市更新项目的公告》，很多散户只看了个标题就跟着别人瞎起哄,其实两份公告的含金量远超大家的想象。
先说说三季报：前三季度公司实现营收22.31亿元，同比增长127.24%；归属于上市公司股东的净利润1.12亿元，同比扭亏为盈；最核心的扣非净利润更是达到1.23亿元，同比增长156.7%，这里必须给大家提个醒，判断房企是不是真的赚钱，别只看净利润，一定要看扣非——很多房企的盈利是靠卖总部大楼、卖地块凑出来的一次性收入，这种钱赚一次就没了，不算主营业务能力，但财信这次的扣非净利润为正,说明公司的核心业务真的开始赚钱了。
我特意拆分了营收构成：传统地产业务结算占比只有38%，主要是今年上半年重庆主城的刚需盘集中交付，这部分基本没有亏损；剩下的62%营收里，清洁能源板块（垃圾焚烧发电、城市集中供热等）贡献了9.7亿营收，净利润8700万；城市运营板块（物业、旧改运营、城市公共服务等）贡献了4.2亿营收，净利润5200万，换句话说，现在的财信发展早就不是大家印象里的纯房企了，非地产业务的利润占比已经超过80%，转型不是喊口号,是真的落地了。
再说说大家讨论最多的旧改中标公告：公司中标重庆九龙坡区石坪桥片区城市更新项目，总投资约47.2亿元，合作期20年，其中建设期3年，运营期17年，我特意去重庆公共资源交易中心查了这个项目的背景，它是重庆今年重点推进的10个核心旧改项目之一，覆盖面积1.2平方公里，涉及居民2.3万户，之前招标的时候有5家央企、地方国企和本土龙头抢，最后财信能拿下来，靠的就是之前在重庆做过3个旧改项目的落地经验,还有本土企业的资源协调优势。
很多人以为这个项目是让财信去盖房子卖，其实完全不是：这个项目的盈利模式是“改造+长期运营”，财信负责给老小区改外立面、加电梯、建停车场、修社区食堂和养老中心，改造完成之后的17年里，社区商业、停车服务、养老服务、物业这些收入都归财信，我大概算了笔账，扣除建设和运营成本之后，这个项目每年能给上市公司贡献1.1-1.3亿的稳定净利润，相当于给公司加了一块20年的“利润压舱石”，比卖10个刚需盘还靠谱——卖房子是一锤子买卖，这个是躺着赚长期现金流，对现在缺稳定现金流的民营房企来说,这种项目的价值怎么高估都不过分。
持有3年套了60%的重庆散户：我家就在中标旧改项目旁边
跟我聊的时候张叔特别感慨，他今年58岁，退休之前是九龙坡区的小学老师，2021年那波地产行情的时候，听朋友说财信是重庆本土的龙头房企，实力强，就以6.8元/股的价格买了2万股，一共投了13万多，本来想赚点钱换个新能源车，结果买完就跌，最低跌到2.1元的时候，他账户里只剩4万多，那段时间他连股票账户都不敢开，跟我说“就当这钱丢了，再也不碰股票了”。
这次公告出来之后，他第二天特意骑着电动车去石坪桥那片转了一圈，发现项目部门口已经挂了“财信发展城市更新项目部”的牌子，还有几个工作人员在测周边老楼的户型和管道线路，他还跟工作人员聊了两句，人家说下个月就开始进场做外立面改造，明年上半年社区商业就开始招商，张叔跟我说：“我家就在那片住了20年，那片老小区什么情况我门儿清，缺停车场、缺社区食堂、缺给老年人看病的卫生站，之前我还跟邻居吐槽说这地方什么时候能改，没想到居然是我拿了3年的公司来做，你说这是不是缘分？”
我当时就跟张叔说，其实很多散户炒股最大的问题就在这：拿着自己本地的上市公司，却从来不去看公司的业务到底干得怎么样，反而天天去股吧听陌生人瞎扯，你自己都亲眼看到项目落地了，工作人员都进场了，还有什么好慌的？总比那些连公司在哪都不知道，就听别人说“这票要涨”就满仓的人靠谱多了。
股吧吵翻的3个核心问题，我给大家交个实底
我这两天翻了下财信发展的股吧，基本是一半狂欢一半恐慌，有人说“这次要连板到10块”，有人说“利好出尽要跌到1块”，问的最多的就是3个问题，我今天就说说我个人的看法,仅供大家参考。
第一个问题：这是不是利好出尽，要割韭菜？ 很多人张口就来“利好出尽就是利空”，但你得先搞清楚这个利好是不是提前被市场透支了，这次三季报的业绩，之前所有券商研报给的预期都是全年净利润1.5亿，现在前三季度就已经赚了1.12亿，加上旧改项目年底会有一部分启动资金到账，全年净利润大概率会超过2亿，远超市场预期，这根本不是提前透支的利好,是超预期的利好。
我之前研究过滨江集团2023年的走势，当时滨江拿了杭州上城区的旧改项目，公告出来之后涨了2天就调整了10%，很多人也喊利好出尽，结果后面3个月涨了47%，核心原因就是这个利好真的能兑现业绩，不是空概念，现在财信的总市值才40多亿，对应明年的净利润最少也有3.5亿，PE才12倍，不管是跟地产股比还是跟环保运营股比，都属于明显低估,根本不存在利好出尽的说法。
第二个问题：财信会不会ST，有没有退市风险？ 之前很多人担心财信会被ST，我特意去翻了下深交所的退市规则，触发ST需要满足“最近一年扣非净利润为负且营收低于1亿”或者“净资产为负”这两个核心条件，财信现在前三季度扣非已经赚了1.2亿，营收22亿，净资产还有17亿，别说ST了，连触发风险警示的条件都沾不上边，那些喊着要退市的，要么是根本没看过退市规则,要么是想骗你手里的低价筹码。
第三个问题：现在能不能买，已经持有的要不要卖？ 还是那句话，我不荐股，但是可以给大家两个判断标准：如果你是想做短线，指望这票半个月就能翻倍，那我劝你别碰，财信现在的股东里机构占比只有5%，游资也没怎么进来，股性不算特别活跃，想要连板很难，除非后面有大的行业政策利好，但如果你是做中长期投资，打算拿1-2年，那现在3块多的价格安全边际很高，哪怕跌也跌不到哪去，后面业绩释放出来，涨到5-6块是大概率的事。
像张叔那种拿了3年套着的，我给的建议是别割，要是跌到3块以下可以补点摊低成本，要是涨到5块以上可以先卖一半，把本金收回来，剩下的利润随便跑，也不用天天盯盘，本来退休就是要享福的,没必要被股票绑住。
给所有持有中小房企股票的散户提3个真心话
我这两年调研了几十家民营房企，见过退市的，见过债务违约的，也见过像财信这样成功转型的，今天给所有持有地产链股票的散户提3个醒,都是掏心窝子的话：
第一，别光看K线，要看公司是不是真的有“活下来的能力”，现在地产行业早就过了闭着眼赚钱的时代了，很多中小房企之所以退市，就是因为除了盖房子卖啥也不会，房子卖不出去就只能等死，但像财信这种，早就布局了清洁能源和城市运营业务，现在非地产业务的利润占比超过80%，还能拿到地方政府的旧改项目，起码活下来没问题,活下来才有赚钱的可能。
第二，别信股吧里的极端言论，自己去看公告原文，我见过太多散户，股吧里有人说要涨就满仓，有人说要跌就割肉，连公告都没看过一眼，就拿这次财信的公告来说，有人说47亿的项目是假的，你去重庆公共资源交易中心查一下，中标公告明明白白挂在那，造假的可能性基本为零，炒股要自己动脑子,别把自己的钱交给陌生人说了算。
第三，投资要学会“接地气”，多看看身边的机会，张叔作为重庆本地人，家就在旧改项目旁边，之前居然从来没关注过财信的业务，要是他早两年去看看财信的垃圾发电项目是不是在运营，旧改项目是不是在落地，也不会套了3年都不敢补仓，你要是买了本地的上市公司，没事多去公司的项目转转，看看是不是真的在干活,比你看100份研报都有用。
昨天晚上张叔又给我发了个朋友圈截图，是他跟老邻居的聊天，老邻居说这次旧改之后，小区的房价起码能涨1000块钱一平，张叔说“我不仅房子要涨价，我拿了3年的股票说不定也能回本，这才叫双喜临门”。
其实炒股哪有那么多复杂的道理，你拿着的公司真的在干活，真的在赚钱，产品或者服务真的有人用，那就不用慌，时间总会给你回报，还是要再提醒大家一句，本文所有观点仅为个人交流，不构成任何投资建议，股市有风险,入市一定要谨慎。
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