去年我陪闺蜜在成都看房,她锁定了高新区锦城湖旁的一个二手房小区，同地段同面积的房子，这个小区的挂牌价比周边贵了近3000元/平，我当时还吐槽她“人傻钱多”，结果她拉着我在小区转了一圈，又找了个业主聊了半小时，我立刻就懂了贵的道理：疫情最严峻的2022年底，周边小区连退烧药都买不到的时候，这个小区的物业挨家挨户免费送布洛芬、连花清瘟，还给独居老人上门送菜；入住5年的业主家里水管坏了，打物业电话15分钟就有师傅上门，修完只收零件成本不收人工费；每年春天物业组织业主去周边摘草莓，中秋办百家宴，就连小区里的流浪猫都有物业专门设置的投喂点和猫屋。
这个小区的开发商和物业,都是中洲控股，很多人可能听过这个名字，却不知道这家起步于深圳的企业，已经悄悄扎根在我们的衣食住行里39年了，今天我们就好好聊聊这家低调的房企，看看它到底是一家什么样的公司，又为什么能在地产行业的寒冬里走得这么稳。
起家：从特区基建队到上市房企，踩准时代的每一步
要聊中洲控股,得从1984年的深圳说起。 1984年的深圳还是个大工地，罗湖口岸刚刚开通没几年，福田区还到处是稻田，为了支持特区建设，深圳市长城地产集团正式成立，这就是中洲控股的前身，很多深圳初代拓荒牛的第一套福利房，就是长城地产盖的，前阵子我采访过住在深圳福田长城一花园的张叔，他是1988年搬进去的，到现在已经住了35年：“当时我们单位分的房，整个小区都是长城盖的，你看这墙，30多年了没掉过皮，下水管道从来没堵过，前几年物业还免费给我们整栋楼换了新的水管，比现在很多新盖的房子质量都好。” 张叔口中的“质量过硬”，从一开始就刻进了中洲的基因里，作为最早参与深圳特区建设的企业之一，中洲的前身先后参与了罗湖口岸配套设施、福田早期市政道路、深圳首个商品住宅片区的建设，实打实是深圳城市发展的“亲建者”。 1994年，深长城在深交所挂牌上市，股票代码000042，是国内最早的一批上市房企之一，到了2014年，企业正式更名“中洲控股”，也从单纯的房地产开发企业，转型为“城市综合运营商”——说白了，就是不再只做“盖了房子就走”的生意，而是要扎根在城市里，给居民提供从住房、办公到消费、娱乐的全链条服务。 我见过很多房企的发展历程，要么是赶上风口疯狂加杠杆冲规模，最后摔得很惨，要么是过于保守错过发展机遇，慢慢被市场淘汰，中洲是少有的“踩准每一步”的企业：特区刚成立的时候做基建，商品房时代来的时候做住宅开发，城镇化进入下半场的时候提前转型城市运营，从来没有盲目冒进，也从来没有落后于时代，这份战略定力在整个地产行业都不多见。
业务版图：不止盖房子，你的衣食住行可能都和它有关
很多人对中洲的印象还停留在“盖房子的房企”，但实际上，现在的中洲业务早就覆盖了我们生活的方方面面，你可能没买过中洲的房子，但你大概率去过中洲的商场、住过中洲的酒店，甚至你上班的写字楼都是中洲运营的。
最核心的地产开发业务，走的是“少而精”的路线
中洲从来没有像其他房企那样疯狂扩张到三四线城市,一直聚焦在粤港澳大湾区、成渝经济圈、长三角、京津冀这四大核心城市群，只拿核心城市核心地段的地，每个项目都做成区域标杆。 就拿我闺蜜买的成都中洲锦城湖岸来说，是成都高新区有名的“网红小区”，出门就是锦城湖公园，对口的是成都TOP级的学区，二手房价格比周边高出一截还是一房难求；再比如上海嘉定的中洲中央公园，配套建了3万平的中央绿地，交付快10年了小区绿化还是像新的一样，是嘉定新城的二手房价格风向标；还有惠州的中洲半岛城邦，靠着一线江景和配建的九年一贯制学校，成了惠州本地人改善买房的首选。 我一直觉得，买房选房企就像选结婚对象，满嘴跑火车说自己规模多大、全国布局多少城市的，反而不如那种认认真真把每个项目做好的靠谱，中洲的项目数量不算多，但交付率、业主满意度都排在行业前列，2023年全年交付了近2万套房子，全部是按时交付，甚至有不少项目提前交付，这在动不动就停工烂尾的地产行业，简直是一股清流。
商办和酒店运营，是中洲的“现金奶牛”
如果你去深圳南山CBD,一眼就能看到300多米高的中洲控股中心，这是南山的地标写字楼之一，入驻的都是腾讯、字节跳动的上下游企业，还有不少世界500强的区域总部，我去年去中洲控股中心拜访客户，最大的感受就是细节做得特别到位：大堂有免费的咖啡和应急药箱，下雨天门口的保安会主动给你递伞，电梯里装了空气净化器，就连卫生间的洗手液都是好闻的香氛款，这种运营细节，是很多商办项目做不到的。 还有深圳湾的中洲万豪酒店，我去年参加大学室友的婚礼就是在这儿，270度的落地窗能看见整个深圳湾的海景，当时我带了3岁的小侄子一起去，服务员看到孩子主动递过来儿童餐具、小玩具，还专门给我们指了旁边的儿童休息区，里面有积木、绘本还有专门的看护人员，我全程安心吃了喜酒，不用盯着孩子乱跑，那次体验真的让我对中洲的服务好感度拉满。 现在中洲在全国持有的商办和酒店面积超过100万平米，每年的租金和酒店收入就有10多亿，不管地产行业行情好不好，这部分收入都是稳定的，这也是中洲能穿越周期的底气之一。
产业和商业运营，藏着中洲的长期野心
很多人不知道,中洲还有产业孵化和商业零售业务，我有个做AI配送机器人创业的朋友，2022年入驻了深圳中洲未来实验室的孵化器，他告诉我，中洲给他们的房租比周边同地段便宜30%，还免费对接了腾讯、字节的供应链资源，现在他们的机器人已经在字节的办公楼里做内部配送了，一年营收翻了三倍。 还有深圳宝安的中洲πmall，我前阵子去逛过，负一楼的小吃街每天中午都挤满了附近的上班族，商场做了专门的宠物友好区域，带宠物来的顾客可以免费租宠物推车，还有专门的宠物厕所，周末经常会搞免费的公益市集、儿童画展，周边的居民就算不买东西，也愿意来逛一逛，我认识一个在πmall开奶茶店的老板，2022年疫情最严重的时候，他本来都准备关门了，中洲给他减了3个月的房租，还帮他在商场的公众号上做免费推广，现在他的店每个月营业额能有10多万，他总说“要是没有中洲，我早就回老家了”。
穿越周期：地产寒冬里，中洲的“稳”到底藏在哪？
2021年之后的地产行业有多惨,不用我多说：全国有上百家房企暴雷，停工烂尾的项目遍地都是，很多曾经的千亿房企现在连工资都发不出来，但中洲却一直稳得不行：连续8年保持三道红线全绿档，2023年营收186.5亿，同比增长12.3%，净负债率只有48.7%，比很多国企的负债率还低。 我研究了中洲近10年的财报和发展战略，发现它的稳根本不是运气，是早就规划好的必然结果。 首先是战略上不贪多、不冒进，我做地产行业调研这么多年，见过太多房企死在“冲规模”上：为了进行业前十，疯狂加杠杆拿地，什么偏远的三四线城市的地都敢拿，最后房子卖不出去，资金链断裂，但中洲从来没有盲目追求规模，一直坚持“核心城市核心地段”的拿地策略，90%以上的土储都在四大核心城市群的一二线城市，这些地方人口流入多，住房需求稳定，根本不愁卖。 其次是财务上极度保守，中洲的负债率一直排在行业最低的那一档，从来不去借高息的钱，账上常年趴着几十亿的现金，足够覆盖短期负债，我认识一个在中洲做财务的朋友，她说公司内部对资金的管控严到“极致”，但凡收益率低于8%的项目都不会碰，宁愿少拿地，也不冒风险。 最后是多元化业务的托底，现在很多纯开发的房企，房子卖完就没有收入了，一旦行情不好就活不下去，但中洲的商办、酒店、物业、产业运营都是长期的现金流，不管地产行情好不好，这些业务都能稳定赚钱，相当于给企业加了一层安全垫。 我一直有个观点：地产行业早就过了“胆大就能赚钱”的野蛮时代，未来能活下来的，一定是中洲这种“稳字当头”的企业，现在很多人买房不敢买民营房企的，怕烂尾，但其实像中洲这种低调务实、财务健康的民营房企，比很多盲目扩张的国企靠谱得多，毕竟人家做了39年的生意，爱惜羽毛的程度不比国企差。
做“城市合伙人”，比开发商更懂普通人的需求
现在的中洲,早就不把自己定位成“开发商”了，而是要做“城市合伙人”，什么叫城市合伙人？就是你不仅要给这个城市盖房子，还要给这个城市提供配套，给居民提供更好的生活服务，带动整个片区的发展。 最典型的例子就是深圳的中洲坊创意中心，这个项目原来是深圳福田的一个老工业片区，中洲接手旧改之后，没有全部盖成住宅卖钱，而是规划了创意办公、艺术空间、商业配套、人才住房，还专门留了几千平的公共空间，免费给周边的居民做公益活动，我上个月刚去中洲坊看了一个公益画展，里面还有免费的瑜伽课、书法课，很多周边的退休老人都来上课，周末还有创意市集，很多年轻人来打卡，原来破破烂烂的老工业区，现在成了深圳有名的文创地标。 还有成都的中洲环城生态公园项目，中洲不仅要建住宅，还要配套建公园、学校、社区医院、商业街区，相当于给成都打造一个新的生活片区，我闺蜜跟我说，她家旁边中洲配建的市政公园今年刚开放，里面有免费的儿童游乐设施、健身器材，还有专门的跑步道，每天晚上吃完饭，她都带着孩子去散步，周边的居民都特别开心。 我一直觉得，好的房企，赚的不该只是“盖房子卖房子”的快钱，而是要赚长期服务的钱，你给业主盖了房子，只是服务的开始，后面的十年二十年，你能不能给业主提供好的物业，能不能给片区带来好的配套，能不能让业主的房子住得舒服还能保值，这才是真正的核心竞争力。 前几天我那个在成都买了中洲房子的闺蜜给我发消息，说她小区的物业刚刚组织了业主免费体检，她查出来有点高血压，物业还专门给她建了健康档案，每周打电话提醒她测血压，她说：“当初多花了几十万买这个房子，现在看来真的太值了。” 你看，这就是中洲最特别的地方：它从来不会铺天盖地打广告，也不会去蹭热点搞营销，就像个低调的实干家，安安静静把产品做好，把服务做细，悄悄藏在普通人的生活烟火里，你只有真的接触过它的项目、体验过它的服务，才会知道它有多靠谱。 39年的时间，深圳从一个小渔村变成了国际大都市，中洲也从一个特区基建队变成了全国性的城市运营商，它的发展，其实就是中国城镇化进程的一个缩影，未来的地产行业，不需要那么多只会盖房子的开发商，需要更多像中洲这样的“城市合伙人”，真正站在普通人的角度，做更多有温度的项目，给更多人带来踏实的幸福感。
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