去年3月我陪发小阿凯在杭州摇红盘，好不容易摇到了钱江世纪城的世茂某盘，阿凯拿着认购书坐立不安，拉着我问了不下十遍：“你做财经的快帮我查查，世茂股份是国企吗？要是民企我不敢买啊，万一烂尾我几百万首付就打水漂了”。 我当时第一反应是啼笑皆非，毕竟世茂的实控人许荣茂我上学的时候就经常在富豪榜上看见，怎么会是国企？但转头我刷对应楼盘的业主群的时候才发现，和阿凯有一样疑问的人真的太多了，还有人言之凿凿说“世茂早就被上海国资委收了，现在是根正苗红的国企”，甚至有人晒出了所谓的“内部文件”。 刚好那段时间我在做上市房企股权的专题调研，索性就把世茂股份的股权架构、发展历史、业务合作情况全捋了一遍，今天就把答案和我这些年的观察一起说清楚，不管你是准备买房，还是买了地产相关的理财，都建议你看完，至少能帮你避开80%的地产类风险。
先给大家一个准话：世茂股份真不是国企，是典型的家族控股民企
我知道很多人会拿各种“小道消息”反驳，但判断一家企业是不是国企，标准其实非常明确：要看有没有国资主体持股超过50%，或者国资有没有实际控制权，这个信息在上市公司的定期财报里写得明明白白，根本不用猜。 根据世茂股份2023年三季度的公开财报显示，世茂股份的第一大股东是上海世茂企业发展有限公司，持股比例超过64%，而这家公司的实控人就是许荣茂家族，许荣茂本人持有该公司70%以上的股份，剩下的股份由他的子女许世坛、许薇薇分别持有，A股的世茂股份是世茂集团旗下的商业地产平台，主要负责商场、写字楼、酒店运营和部分住宅开发，而港股上市的世茂集团是母公司，同样是许荣茂家族100%控股的民营企业，没有任何国资股东持股超过5%，更不存在国资控股的情况。 之前2022年市场确实传过“上海国资入股世茂”的消息，当时我所在的一个世茂业主群直接炸了锅，有个买了上海世茂滨江花园的业主说，他之前听中介说世茂要变国企，专门多花了20万溢价买了这个小区的二手房，结果没两天世茂就发了澄清公告：所谓的国资合作只是个别项目层面的纾困对接，不存在任何股权层面的变动，那个业主后来去找中介要说法，闹了好几个月都没要回多花的钱。 说白了，世茂从成立到现在，本质上就是一家家族控股的民营企业，和“国企”两个字从根上就不沾边，大家听到的所有“世茂被国资收购”的说法，要么是个别项目的合作误会，要么是中介为了卖房编的话术,根本站不住脚。
为啥大家总把世茂当成国企？这3个误会真的骗了太多人
我之前也好奇，世茂的实控人许荣茂常年在胡润富豪榜前30，这么有名的民营企业家，怎么会有这么多人觉得世茂是国企？后来调研的时候我和很多购房者、行业从业者聊过才发现，这3个误会的迷惑性实在太强了，甚至很多业内人士都搞混了。 第一个误会是：世茂的项目大多是城市地标，和政府合作极多，大家默认只有国企能拿到这种资源，上海南京路入口的世茂广场、建在废石坑里的世茂深坑洲际酒店、各地CBD的世茂超高层写字楼，这些项目要么是城市重点工程，要么是核心地段的地标项目，拿地和建设阶段都有地方政府的政策支持，很多人天然觉得“这么好的资源不可能给民企，世茂肯定有国资背景”，但实际上世茂是90年代最早一批进入内地做高端地产的企业，许荣茂早期在香港做金融积累了大量资本和人脉，进入内地之后和地方政府的合作一直非常顺畅，拿地时间早、成本极低，根本不需要国资背景就能拿到核心地块，这属于企业早期发展的红利，和所有制没关系。 第二个误会是：暴雷前世茂的信用评级极高，融资成本和国企不相上下，很多人觉得只有国企才能拿到这么低的资金成本，我有个在券商做债券承做的朋友李哥，2020年的时候还在给高净值客户推世茂的公司债，当时他的标准话术就是“世茂的融资成本只有4%左右，和万科、保利这些国企差不多，安全性拉满”，当时很多投资者也默认，民企的融资成本普遍在8%以上，世茂能拿到和国企一样的低息贷款，肯定是有国资背书，但实际上2021年之前的世茂是地产行业公认的“三好学生”，三道红线全绿、负债率常年低于行业平均水平，手里握着大量一二线核心资产，金融机构自然愿意给它低息贷款，和国资背景没有任何关系。 第三个误会是：暴雷后世茂很多项目都有国企参与纾困，大家误以为整个集团都被国资收购了，2021年下半年世茂出现流动性危机之后，确实有大量项目引入了国企合作方：上海世茂广场引入华润置地作为合作运营方、广州世茂珠江天鹅湾项目由五矿信托接手、不少三四线城市的住宅项目由地方城投公司接管负责交付，很多业主看到自己买的小区有国企进场，就以为世茂整个公司都被国资收购了，其实这些都是单个项目层面的合作，只会影响项目本身的运营,不会改变世茂股份作为民企的股权属性。
大家纠结世茂是不是国企，本质上是怕踩坑，我给普通人3个实用建议
我接触过的问“某房企是不是国企”的人里，90%都是准备买房的购房者，剩下的10%是买了地产相关理财的投资者，大家本质上根本不是关心企业的所有制，只是怕自己的钱打水漂，想找一个“安全标签”帮自己做决策，但我做了10年财经内容可以很负责任地说：纠结开发商是不是国企，根本不是避坑的核心方法，这3个建议比这个有用10倍。 第一个建议：买房别光看开发商身份，先查预售资金监管情况，就说我发小阿凯，当时纠结了好几天要不要退世茂的房，我帮他查了杭州住建部门的官方公示，他买的那个项目预售资金100%进入了监管账户，每一笔钱的使用都要经过住建部门审批，只能用来支付工程款、材料款，根本不可能被集团总部抽走，后来这个项目2023年底按时交房，装修质量甚至比合同约定的标准还高一点，阿凯现在已经在布置婚房了，反而去年我老家青岛有个区属国企开发的盘，因为预售资金监管不到位，母公司把项目资金抽去搞其他投资亏了，项目直接停工了1年多，业主维权了好多次才勉强复工，所以预售资金监管才是防止烂尾的第一道防线，比开发商是国企还是民企重要得多。 第二个建议：看企业的核心资产质量，比看所有制靠谱，很多人现在一提民营房企就觉得全是坑，其实完全不是这样，那些暴雷之后直接躺平的民企，大多是在三四线城市囤了一堆没人要的地，没有能产生稳定现金流的核心资产，卖不掉也抵不了债，而世茂虽然暴雷了，但它的核心资产全是一二线城市核心地段的商业物业，光上海、北京、深圳的核心商圈写字楼和商场，每年的租金收入就有几十亿，是实打实的优质资产，所以纾困的时候国企也愿意接盘它的项目，毕竟资产够好、不愁变现，去年我去上海世茂广场吃饭，里面的门店全部正常营业，人流量比旁边的国营商场还大，根本看不出开发商暴雷的影响，就是因为核心资产足够硬，根本不愁没人运营。 第三个建议：不管买啥都别迷信标签，花10分钟做个基础尽调就能避开90%的坑，我见过太多人，买房的时候听中介说“这是央企开发的肯定没问题”，连项目有没有预售证、有没有被抵押都不查，结果收房的时候发现减配严重，维权都找不到地方，去年有个粉丝找我吐槽，说他买了某top3央企的盘，收房的时候发现墙面脱落、电梯一周坏3次，找开发商维权，对方的态度比民企还横，说“我们是央企，你爱上哪告上哪告”，所以不管是买房还是买理财，别信什么“国企”“央企”的标签，自己去住建部门官网查一下项目的预售证和资金监管公示，去企查查查一下企业有没有失信记录，这些操作花不了10分钟,但是能帮你避开绝大多数坑。
做了10年财经内容，我觉得地产业的“国企迷信”真的该破一破了
这两年地产行业暴雷潮之后，我发现大家的认知从一个极端走到了另一个极端：之前是“只要是千亿大开发商就没问题”，现在是“只要是国企的盘就闭眼冲”，其实这都是非常错误的认知，本质上都是想找个“安全标签”偷懒，不愿意自己做判断。 国企根本不是零风险，很多地方的区县级城投平台、地方国有房企，负债率其实比暴雷的民营房企还高，只是因为有地方政府背书暂时没有暴雷而已，如果地方财政压力大，这些国企的项目一样会出问题，延期交房、减配都是常有的事，甚至烂尾的也不是个例。 民营房企也不是全都不靠谱，比如龙湖、滨江这些头部民营房企，这么多年一直保持着非常健康的财务状况，交房率、产品质量甚至比很多国企还要好，地产行业这么多年的产品创新、服务创新，绝大多数也都是民营房企做出来的，一棒子打死所有民企根本没有必要。 最后我想说，大家纠结世茂是不是国企，本质上是对整个地产行业缺乏信心，希望有一个万能的标签帮自己规避风险，但现在的地产行业早就过了“闭着眼买都赚”的时代，不管是国企还是民企，未来能活下去的只有那些财务健康、产品过硬、重视口碑的企业。 回到最开始的问题：世茂股份不是国企，是许荣茂家族控股的民营企业，但它现在的大多数项目都有国企参与纾困，核心资产质量也不错，大部分项目都能正常交付，完全不用一棒子打死，如果你正在考虑买世茂的房子或者相关资产，不用纠结它的所有制属性，去查清楚项目的预售资金监管情况、有没有抵押、施工是不是正常，比啥都有用。 我一直觉得，对于普通人来说，我们不需要什么宏大的叙事，也不需要迷信什么所有制标签，我们需要的是踏踏实实的交付，是明明白白的风险公示，是自己的钱不会打水漂的安全感，希望未来的地产行业，不管国企还是民企，都能把“保交付、保质量”放在第一位，那时候大家也就不会再纠结“某企业是不是国企”这种问题了。
还没有评论，来说两句吧...