去年国庆回河北廊坊参加堂妹的婚礼,在酒店门口碰到了初中同学小宇，他蹲在台阶上抽10块钱一包的红塔山，胡茬冒了半脸，看见我第一句话是：“我那套荣盛的婚房，终于又开工了，工头说明年年底能交房，我和对象把婚礼改到后年春天了。”
作为曾经的“环京房企一哥”，荣盛发展是所有河北人都熟悉的名字：20年前廊坊的第一个园林小区是它建的，10年前京津冀一体化风口上它是最风光的“河北地王”，2017年巅峰时期销售额突破千亿，甚至把项目开到了全国几十个城市，但就是这样一个本土巨头，2021年之后突然爆雷：债务逾期、楼盘停工、股价暴跌，连总部楼下的员工食堂都一度因为欠供应商货款停了几天。
这两年我至少被十几个朋友问过同一个问题：荣盛发展还有救吗？作为一直跟踪地产行业的写作者，也作为看着荣盛的房子长大的河北人，我不想给你甩一堆干巴巴的财务数据，就结合我看到的真实情况，好好聊聊这家千亿房企的生死坎。
从“河北人的骄傲”到“烂尾楼代名词”，荣盛是怎么摔下来的？
要聊荣盛有没有救,首先得搞懂它是怎么走到今天这一步的。 荣盛的老板耿建明是军人出身，早年从部队退伍之后做建筑工程队，1996年在廊坊建了第一个楼盘“方州花园”，因为质量比本地小开发商好太多，一炮而红，之后的20年，荣盛几乎踩中了所有河北地产的风口：2008年北京奥运会前后押注燕郊、固安等环京板块，2014年京津冀一体化规划出台之后疯狂拿地，最多的时候环京10个区县的新房市场，荣盛一家占了40%的份额。 我至今记得2017年陪小宇去看房的场景：当时廊坊广阳区的荣盛花语城项目开盘，售楼处挤得像春运的火车站，销售脖子上挂着扩音器喊“只剩最后10套，1万8一平，不买明天就涨2000”，小宇当时工作3年手里只有20万，父母凑了30万，爷爷奶奶姥姥姥爷把养老钱拿出来凑了20万，70万首付贷款130万，每个月要还6200块房贷，而他当时在廊坊的互联网公司上班，每个月工资才8000，签合同那天他特别开心，跟我说“荣盛是河北最大的房企，怎么可能烂尾，以后我也是有房的人了”。
转折点恰恰就发生在2017年,这一年环京全域出台史上最严限购政策，非本地户籍需要3年社保才能买房，环京房价直接腰斩，燕郊从最高4万一平跌到1万8，廊坊市区从1万8跌到1万出头，荣盛手里几百亿拿的环京地，一下就砸在了手里。 如果这时候荣盛老老实实在环京蛰伏，收缩战线过冬，可能也不会走到今天这步，但当时管理层不甘心，觉得环京不行就去别的地方赚回来，开始拿着钱疯狂去三四线城市搞文旅项目：唐山曹妃甸的温泉城、秦皇岛的海景度假房、张家口的滑雪小镇，甚至跑到贵州、云南的县城拿地搞文旅，结果2021年全国地产行情下行，三四线城市房子根本卖不动，文旅项目更是成了“吞金兽”：我有个朋友在秦皇岛做房产中介，说荣盛的阿卡迪亚海景盘2020年卖1万2一平，现在6000都没人要，整个小区冬天入住率不到5%，连供暖都开不起来。 2021年三道红线出台，荣盛三条全踩，融资通道直接被锁死，到期的债务还不上，欠供应商的商票兑不了现，全国几百个项目陆续停工，小宇的婚房本来约定2022年10月交房，到了交房日他去工地一看，大门锁着，荒草长了半人高，连个工人都没有，他和几十个业主去维权，售楼处的销售早就跑光了，只剩一个保安在看门，那天他蹲在售楼部门口抽了半包烟，女朋友跟他说“再等两年，实在不行咱们租房子结婚”，他当时就哭了。
现在的荣盛，手里还有能打的牌吗？
很多人觉得荣盛已经死透了,但在我看来，它手里其实还捏着几张不算差的牌，远没到山穷水尽的地步。
第一张牌：手里的核心土储，是它最硬的底气
根据荣盛2023年的年报数据,它现在还有2800多万平方米的土储，其中60%都集中在京津冀核心区域：廊坊市区、石家庄长安区、保定雄安新区周边，还有北京通州旁边的燕郊、大厂地块，这些地方的需求是实实在在的：现在北京朝阳的刚需盘均价已经到了7万+，很多年轻人买不起北京的房子，就会退而求其次买环京的房子，只要价格合适根本不愁卖。 我上个月去石家庄出差，特意去了荣盛在长安区的荣盛中心项目，它的现房住宅均价1万4，而周边的二手房已经卖到了1万6，五一期间搞促销，一周就卖了40多套，廊坊市区的荣盛现房项目今年搞“一口价1万1”的活动，一个月卖了80多套，销量比很多本地小开发商都高，就算抛掉那些卖不动的文旅盘，荣盛手里核心区域的土储估值至少还有300亿，足够覆盖大部分刚性债务。
第二张牌：物业板块是稳定的“现金奶牛”
很多人不知道,荣盛旗下的荣盛服务现在在管面积接近1亿平方米，其中80%都是环京的住宅项目，物业费收缴率能到80%以上，每年稳定能赚5-6亿的净利润，虽然去年荣盛为了还债卖了一部分荣盛服务的股权，但还是大股东，这笔稳定的现金流，足够覆盖它的基本运营成本，不至于连员工工资都发不出来。 我家廊坊的老小区就是荣盛的物业，说实话服务确实比本地小物业公司好太多：楼道每天有人扫，小区的设施坏了24小时之内就有人来修，去年疫情的时候物业还免费给业主送菜，很多环京的业主买荣盛的房子，就是冲着它的物业来的，这是它这么多年攒下来的口碑，也是最值钱的无形资产。
第三张牌：政策托底和债务重组的进展，已经给了它喘息的空间
保交楼”是地方政府的政治任务，荣盛作为河北最大的民营房企，一旦彻底破产，十几万户业主的房子没着落，上下游几万供应商、建筑商的钱要不回来，几万名员工失业，对河北的经济影响太大，所以地方政府不可能看着它死。 我查了一下公开数据，2023年河北的省级纾困基金已经给荣盛的27个项目批了42亿的纾困资金，小宇那个楼盘就拿到了2000万，今年3月终于重新开工了，债务端荣盛也已经完成了186亿境内债的展期，最长展期到8年，还把很多项目的资产抵押给了债权人，暂时没有了债务违约的压力，今年5月荣盛还和中铁建达成了代建合作，南方的几个项目交给中铁建来开发销售，卖的钱优先用来保交楼，相当于找了个靠谱的“帮手”。
荣盛要真正活下来，还得跨过三道最难的坎
但手里有牌不代表一定能赢,荣盛要真正活下来，至少还要跨过三道几乎九死一生的坎。
第一道坎：保交楼的刚性支出缺口还很大
现在荣盛全国还有近20万套未交付的房子,按照一套10万块钱的建设成本来算，至少还要200亿的资金才能全部交付，现在的纾困资金只有40多亿，只是杯水车薪，大部分三四线的项目还是卖不动，回不了款，我上次去张家口出差，荣盛的崇礼滑雪小镇项目停工了快2年，一共1200多套房子没交付，业主大部分是北京过来投资的，维权了很多次，现在还是没有复工的迹象。 而且很多项目的历史遗留问题特别多：欠承建商的工程款、欠供应商的材料款、甚至欠着政府的土地出让金，很多时候纾困资金打进来，首先要填之前的旧窟窿，真正用到工程建设上的钱可能只有一半。
第二道坎：品牌信任已经崩塌，重建太难了
现在河北的老百姓一提荣盛,第一反应就是“会不会烂尾”，就算是它的现房，很多人也不敢买，怕房产证办不下来，今年五一廊坊房展会，荣盛的展位装修得特别豪华，又是送家电又是送车位，但是一上午没几个人过去咨询，对面本地小开发商的展位反而挤得满满的，就因为人家的项目从来没有烂尾过，老百姓信得过。 我一个朋友是荣盛的销售，他说现在卖房子特别难，客户一听说你是荣盛的，转头就走，说“你们家的房子再便宜我也不敢买，我怕住不进去”，品牌信任这个东西，毁掉只要一两年，重建可能要十年甚至更久，荣盛现在就算所有项目都复工了，大家对它的信心也不可能短时间回来。
第三道坎：管理层能不能放下“大佬包袱”断臂求生
这是我觉得荣盛现在最大的问题：管理层到现在还是舍不得卖掉手里的优质资产回血，比如它在南京河西、杭州萧山还有几个核心地段的地块，要是卖了至少能回80亿现金，足够覆盖十几个项目的保交楼资金，但是管理层一直舍不得卖，觉得这些地块是未来翻身的筹码。 我一直觉得，对现在的荣盛来说，活下去才是最重要的，面子、规模、未来的发展空间，这些都是虚的，你现在连交楼都做不到，谈什么未来？之前恒大爆雷的时候大家都说恒大只要把优质资产卖了就能活，结果许家印舍不得，最后落到现在这个地步，荣盛要是还抱着“千亿房企”的包袱不肯放，不肯断臂求生，就算有再多的政策支持，也救不了它。
我的个人判断：荣盛有救，但再也回不到巅峰了
聊到最后,回到大家最关心的问题：荣盛发展还有救吗？我的答案很明确：有救，但大概率只能活成一个小而美的区域房企，再也回不到当年千亿规模的巅峰了。 为什么说有救？首先是它的基本盘还在：环京的需求是真实的，核心区域的房子只要价格够低，还是能卖出去的，每年回个100多亿的现金流，一半用来保交楼，一半用来还债，慢慢总能把窟窿填上，其次是地方政府不可能让它破产，现在河北的纾困资金还在不断到位，只要保交楼能稳步推进，业主的情绪稳定，就不会出现系统性的风险。 但为什么说它再也回不到巅峰了？首先地产行业的黄金时代已经过去了，以后整个行业都会进入存量时代，规模扩张的路早就走不通了，别说荣盛，就算是万科、保利这些央企，现在也在收缩战线，以后不可能再有房企靠高杠杆做到几千亿的规模了，其次荣盛的品牌信任已经没了，以后它只能在河北本土做开发，很难再走出去全国扩张，能把本土的市场守住就不错了。 最后我想给三类人提个实在的建议：如果你是荣盛的业主，不用太慌，现在保交楼是硬任务，你的房子大概率能拿到，就是可能要多等一两年，别做极端的事，积极和政府、开发商沟通，盯着工程进度就好；如果你想抄底荣盛的房子，只买已经拿到房产证的现房，期房就算再便宜也别碰，赌赢了赚个差价，赌输了就是半辈子的积蓄打水漂，没必要冒这个险；如果你是投资者，别碰荣盛的股票和债券，它的不确定性太高，普通人根本承受不起这个风险。 上周小宇给我发了个视频，视频里他的婚房工地有几十个工人在干活，叮叮当当的声音特别吵，他站在工地门口笑得特别傻，说他上周已经和女朋友拍了婚纱照，就等着交房之后装修结婚，你看，对于普通老百姓来说，房企是死是活其实没那么重要，他们想要的从来不是什么千亿房企的神话，只是一套能按时住进去的房子而已。 荣盛的生死，其实就是过去20年中国地产行业的缩影：靠风口和杠杆赚的钱，最后都会凭实力亏回去，以后的房企，拼的不是谁胆子大、谁借的钱多，拼的是谁更讲信用、谁更把购房者的利益放在第一位，如果荣盛能记住这次摔的跟头，老老实实做产品、保交楼，就算做不成千亿房企，做个受本地人信任的区域开发商，也挺好的，但如果它还是想着靠杠杆赌一把东山再起，那就算有再多的政策托底，也救不了它。
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