前几天我接到远在杭州的表姐的电话，她2021年花了420万摇中的金地褐石系项目终于要收房了，换做3年前她估计得摆两桌酒庆祝，可现在她语气里全是无奈：“群里已经有业主去现场看过了，原本承诺的干挂石材变成了真石漆，中央的下沉式水景改成了草皮，连儿童乐园的滑梯都从进口的换成了国产小牌子，我现在就一个要求：能拿到房产证就行，别的不敢挑了。” 曾经靠产品力打天下的金地，怎么就落到了让业主不敢提要求的地步？作为曾经和招商、保利、万科齐名的“招保万金”金字招牌成员，金地这两年的坠落速度,超出了很多人的意料。
曾经的行业优等生，怎么突然就“飘不动了”？
很多对地产行业不太了解的人，到现在都以为金地是央企，毕竟它过去十几年的表现实在太“稳”了：2001年就成为国内最早上市的房企之一，2021年三道红线全部绿档，全年销售额突破2867亿排行业第7，融资成本仅4.1%，比不少地方国企的融资成本还低，旗下的褐石系、名仕系产品一度是改善人群的首选，金地物业更是常年排在行业满意度前3，我前几年在北京租过金地开发的老小区，建成12年的外立面还干净整洁，保安能叫出一半业主的名字，外卖快递都能帮忙送上楼，当时我就觉得，能把产品和服务做到这个份上，金地倒了谁都没理由倒。 但就是这样一个所有人眼中的“好学生”，从2023年开始突然爆雷：先是7月掌舵金地27年的创始人凌克突然宣布退休，管理层大换血；紧接着11月金地官宣15亿境内债展期，正式坐实了资金链紧张的传闻，到2024年上半年，金地已经有超过200亿的境内外债务申请展期，房价打折、项目减配的新闻更是层出不穷。 金地走到今天这一步，本质上是三个错误叠加的结果： 第一是错判了行业周期，2020-2021年行业最狂热的时候，金地没有像万科那样喊出“活下去”收缩阵线，反而逆市扩张拿了大量高价地，仅2021年一年拿地金额就超过1000亿，其中不少是地王项目：比如2021年在深圳宝安拿的一块地，楼面价高达6.2万/平，而政府限定的售价仅7.2万/平，扣除建安、税费和营销成本，卖一套亏一套，光是这个项目金地就亏了超过20亿。 第二是非地产业务拖了后腿，金地前几年跟风布局了大量商办项目，除了北京、上海的金地中心能实现盈利，其余二三线城市的金地广场普遍招商率不足60%，每年光是运营亏损就要贴进去十几个亿，商办沉淀的大量资金又没法快速变现，成了卡住资金链的大石头。 第三是管理层动荡的催化，凌克退休之后，新管理层上任第一件事就是梳理旧账，很多之前被掩盖的亏损和债务问题全部暴露出来，原本愿意给金地续贷的银行也突然停了贷，直接加速了资金链的紧张，我有个在金地华中区域做了5年投拓的朋友，2022年还跟我吐槽说内部考核压着他们每个季度必须拿2块地，不然就要扣绩效，结果2023年9月他突然就被裁员了，整个投拓部门裁了70%，他的年终奖只发了1个月工资，他说“走的时候连离职补偿都是分3个月发的，公司说账上的钱先要留着给工人发工资”。 我一直觉得金地的困局特别有警示意义：没有哪个企业能真的穿越周期，哪怕你之前20年都做对了所有事，只要在周期拐点上做错一次选择,就可能要花好几年的时间来还债。
现在的金地，到底在靠什么撑着？
很多买了金地房子或者买了金地债券的人，现在最关心的问题就是：金地会不会躺平？我可以很明确地说：至少现在来看，金地是所有出险房企里最不想躺平的那一批。 首先它把保交楼放在了绝对的第一优先级，2023年金地全年交付了12.1万套房子，交付率达到98%，这个数据在出险房企里绝对是第一梯队的水平，我表姐那个杭州的项目，虽然减配了，但是交付时间只比合同晚了15天，而且交房的时候就同步提交了房产证办理的材料，比很多爆雷房企直接烂尾要强太多，当然减配也是普遍现象，我查了一下第三方投诉平台，光是2024年上半年关于金地项目减配的投诉就有300多条，从外立面降标到精装减配，再到小区配套缩水，几乎覆盖了金地所有的在售项目。 其次是债务端的腾挪也在有序推进，截至2024年6月，金地已经完成了170亿境内债的展期，30亿美元的境外债展期方案也已经获得了80%以上债权人的同意，展期期限大多是3-5年，相当于把短期的债务压力全部往后挪了，给自己留足了回血的时间，上个月还有个关注我3年的老读者给我发私信，说他2021年买了50万的金地美元债，本来是给儿子存的明年去英国留学的学费，现在展期3年，票面利率从5.8%降到了3.5%，他说“我现在每天起床第一件事就是查金地上个月的销售数据，只要销售还能稳住，我这笔钱就还有希望拿回来”。 现在金地的资金状况其实非常透明：每个月的销售回款大概在40亿左右，刚好够付工程款和债务利息，剩下的钱要全部攒起来还接下来到期的债务，根本没有多余的预算去提升项目品质，我去年年底去深圳出差，约了金地的一个区域副总吃饭，他说现在公司的省钱政策已经到了极致：之前招待客户都是去五星级酒店，现在全部在公司食堂吃工作餐，出差只能住经济型酒店，连打印纸都要求必须双面用，部门的招待费一年砍了80%，“现在一块钱都要掰成两半花，能省一点是一点”。 我知道很多业主骂金地没有良心，减配坑消费者，站在业主的角度我完全理解这种愤怒，但站在企业经营的角度，金地现在的选择其实是最优解：保交楼是底线，只要能交房，业主哪怕有怨言也不会闹得太凶，一旦出现烂尾，销售直接崩盘，那才是真的万劫不复，所以我一直给身边打算买金地房子的朋友说：如果你看中的金地项目价格比周边便宜10%以上，而且是核心城市的准现房，那可以买，但是一定要降低预期，别想着能拿到前几年那种高品质的产品，只要能顺利交房,就已经跑赢了很多买了其他爆雷房企的业主。
金地的求生筹码，够不够撑到行业回暖？
现在行业里很多人说金地会成为下一个融创，我觉得这种说法太悲观了，金地手里的筹码其实比很多出险房企都多得多，它远没到资不抵债的地步。 首先金地的土储质量非常高，截至2023年底，金地总土储面积大概是5000万平，其中72%都在一二线城市，长三角占了35%，珠三角占了20%，这些区域的购房需求非常稳定，只要价格合适就能快速去化，而且金地在深圳还有3个核心地段的旧改项目，总货值超过500亿，旧改项目的利润率普遍能达到20%以上，只要推进顺利，光是这几个项目就能回血上百亿。 其次金地还有两个非常优质的现金牛业务：一个是金地智慧服务，现在在管面积超过3.2亿平，常年排在物业行业前十，每年的净利润稳定在18-20亿，不需要额外投入就能稳定产生现金流，实在不行把物业分拆上市或者卖一部分股权，也能回笼上百亿资金；另一个是金地的代建业务，2023年代建销售额达到312亿，同比增长12%，代建是轻资产模式，不需要开发商垫资，毛利率超过30%，未来完全可以成为金地的核心收入来源。 当然金地现在面临的挑战也非常明确：最大的问题就是销售还在持续下滑，2023年金地全年销售额只有1206亿，同比下滑45%，2024年1-5月销售额只有370亿，同比又下滑了21%，现在老百姓买房本来就谨慎，金地出了债务问题之后，很多人怕烂尾不敢买，没有销售回款，再多的资产也不够填债务的窟窿。 我个人的判断是：金地大概率能活下来，但是再也回不到之前的行业地位了，它和恒大、融创那种已经资不抵债的房企不一样，金地现在总资产大概6300亿，总负债4800亿，净资产还有1500亿，只要债务展期顺利，销售稳住不再大幅下滑，用3-5年时间慢慢还债回血，完全能够实现软着陆，但是未来的金地大概率会变成一个中等规模的房企，不会再走之前高杠杆扩张的老路，甚至可能慢慢转型成以物业和代建为主的服务商，“招保万金”的时代,真的已经过去了。
金地的困局，给我们普通人提了3个醒
金地的故事不止是一个房企的兴衰，对我们普通人来说，也有非常现实的参考意义： 第一，买房别迷信“大房企”“绿档”标签，2021年的金地还是全绿档的TOP10房企，谁能想到2年之后就债务展期了？现在这个行业环境下，不管是央企国企还是民企，都有出险的可能，买房之前一定要查开发商最近半年的债务新闻，看看有没有展期或者逾期的情况，优先买现房或者准现房，哪怕贵一点，也比踩坑强。 第二，别碰任何和房企相关的理财、债券、信托，之前金地的债是机构眼中的“香饽饽”，评级AAA安全性堪比国企，现在不也展期了？房地产行业还在出清过程中，为了那3%-5%的收益，冒着本金全亏的风险，实在是不值得。 第三，永远要敬畏周期，不要加太高的杠杆，金地做了30多年房地产，有那么专业的投研团队，都能错判周期，更何况我们普通人？不管是买房还是创业，都不要把杠杆加得太满，要留足至少12个月的现金流安全垫，不然周期下行的时候,你连缓冲的机会都没有。
上周我表姐给我发了她收房的视频，虽然外立面不如宣传的好看，但是小区的绿化还可以，物业也已经进场了，她已经开始找装修公司了，她说“之前维权了好几次，累了，能住就行，总比那些交不了房的强”。 其实这句话也特别适合现在的金地，曾经的风光已经过去了，现在最重要的就是活下去，不管是卖资产还是降品质，只要能撑过这一轮行业寒冬，就还有希望，而对于我们普通人来说，金地的故事其实也是一个提醒：这个世界上没有永远的优等生，也没有永远稳赚不赔的生意，敬畏趋势，留足余地,才能走得更稳更远。
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