2024年9月12日，*ST阳光城发布官方公告，公司重整计划草案在第二次债权人会议上获得高票通过，有财产担保债权组、普通债权组、出资人组的通过率均超过92%，远超法定通过门槛，这也是今年以来千亿级出险房企中，重组推进速度最快、普通债权清偿率高于行业平均水平的典型案例，消息放出的当天，不少阳光城业主群、地产从业者朋友圈都被这个消息刷屏，这家曾经位列闽系房企四小龙、2020年销售额突破2200亿的龙头企业，在暴雷两年半之后,终于走出了至暗时刻。
从停工焦虑到收房喜悦：一个普通家庭和阳光城的3年拉扯
要聊阳光城的这次重组，我最先想到的是去年夏天在福州认识的业主陈叔，他的经历几乎是阳光城过去3年发展的一个民间缩影。 2021年春天，福州仓山区的陈叔和老伴掏空了半辈子积蓄，加上儿子工作5年攒的20万，凑了120万首付，买了阳光城檀境110平的三居室，当时销售说2023年6月交房，刚好赶得上儿子2023年10月的婚期，那时候的阳光城还是福州地产圈的“香饽饽”，项目位置好、配套全，陈叔甚至托了关系才抢到想要的楼层。 谁知道2022年开春，工地突然就停了，施工队撤场、大门紧锁，陈叔当时整个人都懵了，那段时间他每天下班都要绕到工地门口转一圈，拍个10秒的短视频发在200多人的业主群里，群里最多的时候一天能刷出上千条消息：有骂销售诈骗的，有说要去市政府拉横幅的，还有懂法律的业主已经在联系律师准备集体起诉退房，儿子的婚期一推再推，准儿媳妇那边虽然没说什么，但是亲家公私下里也旁敲侧击问了好几次房子的进度，陈叔那段时间烟量从一天一包涨到了一天三包，连广场舞都不去跳了。 转机出现在2023年年初，陈叔突然发现工地门口的保安回来了，没过多久就有施工队拉着建材进了场，群里也收到了开发商的官方通知：项目被纳入福州市保交付重点名单，资金由监管账户全额兜底，确保2024年9月前交房，之后的一年多时间里，陈叔还是习惯每天去工地转一圈，眼看着楼体外墙刷完了、小区绿化种上了、电梯通了，悬了两年多的心才慢慢放下来。 这次阳光城重组消息出来的前一周，陈叔刚好收了房，我给他发消息祝贺的时候，他拍了一段家里的视频给我：毛坯房的地面已经扫得干干净净，儿子和女朋友正拿着卷尺量尺寸准备装修，婚期已经定在了明年五一，他说业主群里现在再也没人聊维权的事了，大家每天都在分享装修攻略、讨论要不要一起团建材，“以前觉得天要塌下来了，现在才觉得，日子终于又有奔头了”。
阳光城重组方案的三个核心看点，超出了绝大多数人的预期
很多人对地产重组的印象就是“债权人割肉、房企甩锅”，但这次阳光城的方案出来之后，业内的普遍评价是“诚意足够、多方共赢”，核心有三个看点值得拆解： 第一是小额债权全额保障，普通债权清偿率远高于行业平均，根据披露的方案，15万元以下的小额普通债权将获得100%现金清偿，这部分债权主要是上下游供应商的小额工程款、业主的逾期赔付金等，涉及的主体大多是抗风险能力弱的小微企业和普通家庭，全额兑付相当于直接把最容易引发社会矛盾的群体问题解决了，而15万元以上的大额债权，债权人可以选择“3%现金清偿+以房抵债+债转股”的组合方案，综合清偿率约为17.2%，远高于此前出险房企普遍8%-10%的清偿率水平，甚至有不少债权人表示“这个结果比预想的好太多”。 第二是国资战略投资者入场，保交付优先级放在第一位，这次方案里，福建本地国资AMC闽投资管、厦门安居集团等多家国资主体将作为战略投资者入场，承接阳光城旗下27个存量项目的开发运营，同时设立专门的保交付资金池，确保剩余3.2万套未交付房屋在2025年年底前全部竣工交付，也就是说，这次重组不是简单的债务层面的“纸面重组”，而是真金白银有资源注入，从根本上解决了项目烂尾的风险，这也是为什么业主对这次方案接受度这么高的核心原因。 第三是原有运营团队留任，不搞“一刀切”的洗牌，和很多出险房企重组之后直接替换全部管理层不同，这次阳光城的方案里明确保留了原有的核心运营团队，只是由国资派驻财务和风控人员进行监管，业内人都知道，房地产项目的开发运营有很强的地域属性和经验门槛，原有团队对手里的项目情况最熟悉，也有成熟的供应链资源，留任团队既能保证项目推进效率，也能减少不必要的磨合成本,这也是方案能得到债权人认可的重要原因。
从千亿神话到暴雷自救，阳光城踩过的坑和摸对的路
时间倒回2020年，那是阳光城的巅峰时刻：全年销售额突破2200亿，位列全国房企TOP15，闽系房企四小龙的名号响彻行业，老板林腾蛟喊出的“三年破3000亿”的口号还言犹在耳，谁能想到仅仅两年之后，阳光城就因为债务违约正式暴雷，成了最早一批出险的千亿房企之一。 回顾阳光城的暴雷原因，其实和绝大多数出险房企的路径一模一样：错判了行业趋势，加了太高的杠杆，2017年到2020年这段时间，阳光城为了冲规模，在全国疯狂拿地，很多地块的溢价率超过50%，甚至不惜拿“地王”项目，整体净负债率一度超过180%，踩中了三道红线的全部两条，2021年行业调控收紧之后，销售快速下滑，融资渠道被掐断，资金链瞬间就绷断了。 暴雷之后的阳光城也走过弯路：一开始想靠卖核心资产回血，2022年先后挂牌了上海、深圳的多个核心写字楼项目，但当时市场情绪特别差，买家出价只有评估价的6折，卖了反而会出现更大的亏损，最后只能作罢，那段时间外界对阳光城的质疑也很多，有人说老板要跑路，有人说公司要转移资产，甚至有传言说阳光城要直接破产清算。 真正的转折点是2022年下半年，阳光城调整了自救策略，把“保交付”当成了所有工作的第一位，甚至把总部的办公室都从上海核心地段的甲级写字楼搬到了福州的一处普通办公楼，砍掉了所有非必要的开支，所有资源都向项目端倾斜，过去两年多时间里，阳光城累计交付了超过18万套房屋，仅2023年一年就交付了12.3万套，这个数据甚至比很多没有暴雷的中型房企还要高，也正是因为交出了这份保交付的成绩单，阳光城才拿到了和债权人谈判的筹码，也获得了地方政府的支持,最终才有了这次重组方案的高票通过。
作为财经观察者，我从阳光城的案例里看到了三个行业信号
作为关注地产行业多年的写作者，我始终认为，很多人对出险房企的认知存在很大的误区：觉得只要暴雷了就是十恶不赦，就该直接破产清算，但实际上房地产行业的特殊性就在于，它牵扯的利益相关方太多了：上游有建材商、施工队，下游有上百万的业主，中间还有银行、信托等金融机构，还有地方政府的土地款、税费，如果一破了之，最后受损的其实是所有人：业主拿不到房，供应商拿不到工程款，银行收不回贷款，反而把矛盾都抛给了社会，阳光城这次的重组案例，其实给整个行业的出险房企自救都打了个样，我也从中看到了三个非常明确的信号： 第一，保交付永远是出险房企的核心生命线，没有之一，我见过太多暴雷房企，出事之后第一时间想的不是怎么保项目，而是怎么转移资产、怎么逃废债，最后业主集体维权，地方政府不信任，债权人也不愿意让步，最后只能走到破产清算的死胡同，阳光城能走到今天，最核心的原因就是它过去两年没有躺平，实打实交了18万套房，给了业主信心，给了政府信心，也给了债权人信心，这才是谈判的最大筹码。 第二，行业出清不是“一棒子打死所有民企”，优质出险房企的自救价值很高，现在很多人买房只敢买国央企，但实际上像阳光城这种资产质地不差的民企，其实有很高的盘活价值：它的项目大多集中在福州、厦门、杭州、苏州等核心二线城市，需求支撑很强，只要有资金注入把项目做完，不仅业主能收房，债权人能拿到比清算更高的清偿率，还能保住不少行业就业岗位，这才是真正的多方共赢。 第三，房地产行业的发展逻辑已经彻底变了，未来没有“快钱”可赚了，阳光城这次重组之后，官方已经明确表态未来不会再搞全国性扩张，只会深耕福建、长三角两个核心区域，走小而美的路线，这其实也是未来所有房企的发展方向：以前高杠杆、高周转、冲规模的时代已经彻底过去了，未来的房企本质上就是“房地产制造业”，要靠精细化运营、靠产品力赚钱，赚慢钱、赚稳钱，才是长久之道。 最后我还想给普通购房者提个醒：现在买房不用迷信“国央企”的标签，也不用完全回避出险房企的项目，只要项目纳入了当地的保交付名单、资金由监管账户全额监管，像阳光城这种重组落地、有国资背书的项目，往往性价比会更高，当然最重要的还是，买房之前多查一下项目的施工进度、开发商的动态，不要只看价格低就冲动下单，毕竟对绝大多数普通家庭来说，一套房就是一辈子的积蓄。 阳光城的故事还没结束，但是它已经走过了最难的那段路，就像陈叔说的，只要房子能交上，日子就总能慢慢好起来，对于房地产行业来说,其实也是一样的道理。
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