如果说过去5年中国财经领域最受普通人关注的事件,恒大暴雷绝对能排进前三，从2021年商票违约首次曝出资金链问题，到2023年9月实控人许家印因涉嫌违法犯罪被采取强制措施，再到2024年境内外债务重组进入关键落地阶段，这家曾经登顶中国房企榜首的万亿帝国，每一步动态都牵扯着上百万业主、供应商、投资者的神经，很多人到现在还在问：恒大现在到底是死是活？我买的恒大房子还能拿到吗？欠我的货款/理财钱还有希望要回来吗？
作为跑了5年房地产条线的财经作者,我不仅跟踪了恒大事件的全程，还认识不少被恒大事件直接影响的普通人，今天就结合公开信息和我接触到的真实案例，跟大家好好聊聊恒大的现状，也聊聊我的个人判断。
恒大当前的核心盘：债务重组进度条走到哪了？
先给大家吃个定心丸：恒大现在没有破产清算，目前处于政府专班主导下的债务重组攻坚阶段，所有资源优先级都向“保交楼”倾斜，整体处置节奏是可控的。
我先给大家捋几个2023年到2024年的关键时间点,大家就能有个清晰的认知： 第一是境内债务重组基本落地，2024年1月恒大发布公告，总规模1652亿元的境内公司债务，已经获得92%的债权人同意重组方案，所有债务按不同类别展期3-9年，最长到期时间到2032年，票面利率下调至2%-3%，避免了境内债务集中挤兑的风险。 第二是境外债务重组推进顺利，2023年12月香港高等法院驳回了针对恒大的清盘呈请，给了恒大6个月的时间推进境外债务重组，目前191亿美元的境外债方案已经获得超70%的境外债权人支持，大概率2024年下半年就能正式落地，方案主要是“部分转股+长期展期”，避免了恒大被强制清盘的可能。 第三是保交楼进度超预期，根据住建部2024年6月公开的数据，全国恒大逾期未交付的项目共1623个，涉及住房145万套，截至目前已经交付了942个项目、共87万套住房，交付率接近60%，2024年的目标是完成剩余项目的70%，预计2025年上半年就能基本完成全部保交楼任务。 第四是资产处置有序推进，目前恒大旗下的核心优质资产都在按计划处置：恒大物业已经脱离恒大体系独立运营，之前被占用的134亿资金正在追讨中，现在全国的恒大物业项目都在正常运转；恒大汽车虽然销量不算高，但恒驰5已经实现量产交付，2024年上半年累计销量超过3000辆，生产线运转正常；之前争议极大的海南海花岛39栋违建住宅，也已经调整为保障性租赁住房投入使用，避免了资产浪费。
我前阵子参加一个财经行业闭门会,遇到了参与恒大重组的律所合伙人，他跟我说了句掏心窝子的话：“现在恒大的处置逻辑很清晰，就是民生优先，所有资产变现的钱，第一顺位给保交楼项目工程款，第二顺位给中小供应商欠款，第三顺位给普通理财投资者，最后才轮到金融机构债权人和股东，不可能让普通老百姓的利益兜底。”我个人是非常认同这个处置逻辑的，恒大走到今天这个地步，错的是企业管理层和过去畸形的高周转发展模式，不能让普通人承担全部代价。
三个被恒大牵扯的普通人：有人收了房，有人还在等，有人亏掉了半辈子积蓄
讲完宏观的企业现状,我想给大家讲三个我身边真实的故事，这三个故事的主角就是恒大事件里最典型的三类利益相关方，比冰冷的数据更能说明问题。
第一个故事的主角是我远房表哥,河南郑州人，2019年他为了结婚，掏空了双方父母的积蓄加自己的存款，一共掏了68万首付，买了郑州恒大养生谷的一套120平的三居室，合同约定2022年10月交房，结果2021年恒大暴雷，项目直接停工，他每个月要还8200块的房贷，同时还要付3000块的房租，那段时间他整个人都快垮了：为了维权加了20多个业主群，每天晚上下班就跟业主开会商量对策，周末就去售楼部拉横幅，因为经常请假差点被公司开除，结婚的日子也一推再推，原本150斤的人瘦到了120斤，2023年下半年，他的项目被纳入了河南省第一批保交楼名单，国开行的专项借款到位之后项目复工，2024年5月他终于收到了收房通知，拿到钥匙那天他给我打电话，声音都是抖的：“虽然装修减配了，说好的新风系统没了，电梯也从三菱换成了国产品牌，墙面还有点空鼓，但是我终于有家了，我跟我媳妇打算国庆就办婚礼。”
第二个故事的主角是我朋友的舅舅,广东佛山人，做瓷砖生意做了20多年，2020年他拿下了恒大的全国瓷砖供应商资格，当时觉得抱上了大公司的大腿，特意花了200多万扩了一条生产线，前后给恒大供了1200万的货，恒大只付了200万首付款，剩下的1000万全给的商票，2021年恒大商票爆雷，他手里的1000万商票全部兑不出来，而他为了扩产能欠了银行300万，还欠着上游原材料商200多万，2022年过年的时候要债的人堵在他家门口，他没办法只能把佛山禅城区的一套老房子卖了填窟窿，最惨的时候连工人工资都发不出来，现在他的欠款已经纳入了恒大的中小供应商清偿名单，拿到的方案是30%的欠款分5年现金兑付，剩下70%可以抵恒大的商铺或者车位，他选了抵南宁恒大绿洲的两个临街商铺，现在两个商铺租出去每个月能收6500块租金，他说：“虽然算下来亏了至少600万，但好歹厂子保住了，20多个工人没失业，现在我再接订单，不管客户多大牌，必须现款现货，再也不敢赌了。”
第三个故事的主角是我之前的同事张姐,今年58岁已经退休了，2020年的时候恒大的理财经理给她推产品，说年化收益率11%，背靠恒大这么大的公司绝对安全，她心动了，把给儿子存的60万留学钱全部买了恒大理财，本来打算2022年到期了就送儿子去英国读书，结果2021年恒大理财爆雷，本金全部拿不出来，最开始恒大给出的兑付方案是每个月兑8000，后来因为资金紧张降到了每个月2000，60万要兑25年才能兑完，张姐的儿子最后放弃了去英国留学，选了马来西亚的一所大学，学费只有英国的三分之一，平时还会打零工赚生活费，现在张姐没事就在小区的业主群里给大家科普理财坑，她说自己就是活例子：“这辈子最后悔的就是贪那点高利息，本来以为大公司不会骗老百姓，现在才明白，天上掉馅饼的事，背后全是陷阱。”
关于恒大的三个误解和我的个人判断
我平时在后台收到最多的关于恒大的问题,其实很多都是误解，今天我也统一做个解答，都是我个人的专业判断，大家可以参考： 第一个误解：恒大是不是已经破产了？我买的房子/欠我的钱是不是要不回来了？ 我明确告诉大家：恒大现在走的是债务重组，不是破产清算，两者有本质区别，如果是破产清算，所有资产会被低价拍卖，清偿顺序里普通业主和中小供应商的权益很难保障，而债务重组的目的是盘活恒大的现有资产，尽可能让大家的损失降到最低，我个人判断：只要是纳入保交楼名单的恒大住宅，99%都能交付，最多就是晚1-2年、有一定程度的减配；100万以下的小额理财和500万以下的中小供应商欠款，大概率能拿回至少50%的本金，大家不用过度焦虑。
第二个误解：许家印是不是把钱都转移到国外了？是不是追不回来了？ 首先大家要明确：许家印的问题现在已经进入司法程序，相关部门从2022年就开始了追赃挽损工作，目前已经冻结了许家印家族境内外超过300亿的资产，包括他在香港的4套豪宅、海外的信托基金、名下的股权等，之前他想通过家族信托隔离资产的操作也已经被司法击穿，我个人的判断是：许家印转移到海外的资产至少能追回70%以上，现在全球司法协作对于这种涉及重大民生的案件支持力度很大，不可能让他把老百姓的钱转移到国外挥霍，后续他也一定会受到法律的严惩。
第三个误解：恒大的烂摊子最后是不是要纳税人买单？ 这个完全是谣言，我跟大家解释清楚：现在的保交楼资金是政策性银行的专项借款，不是财政拨款，这笔钱是要从恒大后续的资产处置收益里优先偿还的，不用纳税人掏一分钱，我给大家算个账：恒大目前的账面总资产还有1.1万亿左右，就算打个6折处置也能拿到6600亿，保交楼需要的资金大概是2000亿，清偿中小供应商和小额理财的钱大概是1500亿，加起来才3500亿，完全够覆盖民生类的支出，剩下的钱再还金融机构的债务，根本不需要动用公共财政资金。
恒大的暴雷，给所有普通人提了三个醒
其实恒大事件不是一个孤立的企业事件,它是中国房地产行业过去20年高周转、高杠杆、高负债模式走到尽头的标志性事件，给我们所有普通人都提了三个非常重要的醒，我也想分享给大家： 第一，买房不要迷信“大房企”光环，我2021年之前就反复跟身边的朋友说，凡是踩了监管“三道红线”的房企，不管它排名多高、名气多大，房子再便宜都不要买，过去很多人觉得大房企不可能倒，事实证明，负债越高的房企，行情下行的时候死得越快，现在买房优先选国央企开发商，或者本地现金流健康的小房企，贵一点没关系，安全最重要。 第二，投资理财永远记住“收益越高风险越大”，银保监会早就说过，年化收益率超过6%就要打问号，超过10%就要做好损失全部本金的准备，恒大理财当年给出11%的年化收益，本身就不符合正常的商业逻辑，很多人就是被“大公司背书”的幌子蒙蔽了，贪小便宜吃大亏，我现在给所有普通人的理财建议就是：如果没有专业的金融知识，就买点国债、大额存单、R1级别的理财就够了，不要碰自己看不懂的产品。 第三，任何时候都不要加过高的杠杆，恒大当年就是靠加杠杆疯狂扩张，最高峰的时候负债超过2万亿，行情好的时候赚得盆满钵满，行情一转向就直接爆雷，普通人也是一样，买房的时候房贷不要超过家庭月收入的50%，最好留够至少6个月的生活费作为应急资金，不然一旦遇到失业、生病这种意外，很容易陷入资金链断裂的困境。
最后我也想跟所有被恒大事件影响的朋友说一句：事情正在往好的方向走，你的房子大概率能拿到，你的欠款也大概率能拿回一部分，我们要给专班一点时间，也要给自己一点信心，恒大事件的落幕，也意味着中国房地产行业过去野蛮生长的时代彻底结束了，未来的行业会越来越规范，我们普通人买房、投资也会越来越安心，这大概是这个事件给我们带来的唯一的正向意义。
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