上周我去金华出差,打滴滴从金华站去婺城区古子城，路过北二环附近的时候，司机师傅突然抬手指了指窗外一片被围挡遮得严严实实、荒草长得比人还高的地块：“看见没？这就是我们金华有名的‘地心世界’，我20多岁的时候就说要建成华东最大的室内游乐场，现在我娃都上初中了，还烂在这儿呢。” 我顺着他指的方向看过去，围挡上还残留着十几年前褪色的广告画：穿着探险服的卡通人物站在溶洞里，旁边写着“带你穿越地心，体验不一样的奇幻之旅”，边角已经被风撕得破破烂烂，隔着围挡能看见里面已经封顶的主体建筑，玻璃碎了大半，墙皮掉得一块一块的，完全看不出当年号称“金华文旅一号工程”的风光。
从“城市名片”到“城市伤疤”，15亿项目的前世今生
把时间拉回2010年,当时金华提出要打造“长三角文旅休闲目的地”，正四处招引百亿级文旅大项目，浙江本土某房企老板陈某拿下了北二环沿线320亩核心地块，放出话要投15亿做“金华地心世界”——国内首个以地心探险为主题的超大型室内文旅综合体，规划包含溶洞漂流、室内过山车、4D动感影院、恐龙乐园等12个主题游乐区，还配套了五星级酒店、2万平商业街，当时对外宣传的口径是“年接待量300万人次，拉动周边消费20亿，解决3000人就业”。 为了招到这个“标杆项目”，金华当时给出了极大的政策优惠：地块出让价仅为同期商住用地的1/3，政府额外投入2亿修建周边两条配套支路、升级水电管网，还协调本地媒体给了大量免费宣传资源，那两年金华的公交站牌、本地论坛、电视台黄金时段全是地心世界的广告，不少本地人都觉得，以后不用跑上海、杭州，在家门口就能有自己的“迪士尼”。 2013年项目商业街开盘卖商铺，最高售价卖到3.2万/平，比当时金华江北核心商圈的商铺价格还高30%，销售给出的承诺是“开业后年租金回报率不低于8%，12年就能回本，开发商兜底回购”，仅3个月时间，200多套商铺就全部售罄，开发商回款超过3.7亿。 谁也没想到，仅仅1年之后项目就全面停工，一开始开发商对外解释是“施工方案调整，半年后就复工”，结果一等就是13年，后来大家才知道，陈某本身就是做住宅地产出身，搞文旅完全是门外汉，当初拿地的算盘打得很清楚：用文旅项目拿低价地，靠配套的100亩商住用地卖住宅回款，填文旅项目的投入缺口，结果2014年全国地产调控加码，他同期在金华开发的两个住宅项目去化率不足30%，资金链直接断裂，欠了银行8亿贷款、施工方2.3亿工程款，直接远走海外，留下了这个半拉子工程和一群欲哭无泪的业主。 我后来翻金华本地论坛，2010年有个网友发帖问“地心世界2013年能开业吗？我要带女朋友去玩”，下面有人回复“肯定能，到时候我孩子都出生了，带娃一起去”，现在这个帖子的最新回复是2024年的，楼主留言说“已经和前妻离婚3年了，娃都上小学了，还没开”，看得人又好笑又心酸。
烂尾13年的账，到底是谁在买单？
很多人觉得,烂尾项目是开发商亏钱，和普通人没关系，可实际上，金华地心世界烂尾的13年，买单的是每一个金华人，甚至是每一个普通纳税人。 首先是掏钱买了商铺的小业主，我之前在浙江本地民生新闻里看到过一个叫王桂英的阿姨，今年62岁，原来在金华婺城区新狮菜市场开副食店，开了20多年攒了50万，2013年的时候地心世界的销售天天到她店里送鸡蛋、发传单，说入口处的商铺位置最好，以后开个便利店一年租金至少5万，“一铺养三代，比你开副食店轻松多了”，王阿姨想着儿子马上要结婚，以后收租金可以给儿子补贴家用，就把50万全部拿出来，还找亲戚借了10万，买了一个18平的小商铺。 结果项目烂尾之后，王阿姨每个月要还亲戚的钱，儿子本来2016年要结婚，因为拿不出18万彩礼，婚事直接推迟了3年，现在王阿姨已经把副食店转出去了，每天在菜市场门口摆摊卖咸菜，“本来以为能退休享福，结果现在还要还债，都怪我当时贪那个高回报”，像王阿姨这样的小业主有217个，最多的投了240万，最少的也投了32万，这些钱大部分都是他们一辈子的积蓄。 其次是地方公共财政的损失，当时为了招引这个项目，政府不仅让了地价、投了配套，本来还指望项目开业后每年能收1.2亿以上的税收，带动周边餐饮、住宿产业发展，结果现在不仅税收没影，这块320亩的核心地块荒了13年，周边的商住用地根本卖不上价，滴滴司机告诉我，他2012年在旁边小区买的婚房，当时买成8100元/平，现在同城区其他地段的房价都涨到2万了，这个小区的二手房才卖1.2万/平，“相当于我房子平白无故缩水了几十万，就是因为旁边有个烂尾楼，没人愿意买”，现在每年政府还要花几十万派人巡逻、维护围挡，防止有人进去出意外，这些钱全是纳税人的钱。 还有银行的不良资产损失，当时给开发商放贷的是金华两家本地城商行，8亿贷款现在已经成了次级不良资产，去年这笔资产打包转让的时候，3折都没人要，相当于银行直接亏了5.6亿，本质上也是全社会在承担损失。 去年地心世界走司法拍卖流程，第一次起拍价8.3亿，0人报名流拍；第二次降价到6.6亿，依然没人接；第三次变卖降到5.2亿，还是无人问津，我问过一个做文旅投资的朋友，他给我算了一笔账：现在要把地心世界做完开业，至少还要再投10个亿，而且现在的文旅市场和10年前完全不一样，华东地区现在有上海迪士尼、杭州宋城、宁波方特等大大小小30多个主题乐园，竞争极度内卷，地心世界没有独特IP，内容都是过山车、4D影院这些老掉牙的项目，就算建好了一年能有100万人次就不错了，门票加二次消费一年营收最多2亿，扣掉运营成本、财务成本，至少20年才能回本，傻子才会接这个盘。
“地心世界”们的通病：贪大求全的文旅梦，本质是笔糊涂账
其实不止金华地心世界,我这些年跑过全国20多个三四线城市，几乎每个城市都有一两个烂尾的大型文旅项目，要么是“XX第一主题乐园”，要么是“XX最大文旅综合体”，最后90%都烂尾或者长期亏损，这些项目都有几个共同的毛病： 第一是拍脑袋决策，根本没做过严谨的市场调研，很多地方搞文旅项目，首先想的不是“我们城市有什么独特资源，消费者需要什么”，而是“别的城市有主题乐园，我们也要有，还要比他们的大”，就像金华地心世界，立项的时候根本没算过：华东地区已经有十几个成熟主题乐园，消费者为什么要放弃迪士尼、方特，来金华玩一个没有任何IP的探险乐园？我之前和金华文旅局的一个工作人员聊过，他说当时项目立项的时候，根本没找第三方做过市场调研，就是领导觉得“地心探险”的概念有噱头，能当城市名片，直接就拍板了。 第二是开发商搞文旅本质是圈地，根本不想好好做运营，很多地产商跨界搞文旅，算盘打得很精：文旅项目拿地便宜，通常只有商住用地的1/3甚至更低，而且政府还会配套给商住用地，他们拿地之后先卖住宅、卖商铺回款，文旅项目能拖就拖，住宅卖得好就随便搞一搞，卖得不好直接跑路，反正拿地成本低也亏不了多少，金华地心世界的开发商就是典型，拿地之后优先开发住宅和商铺，游乐区的主体结构刚封顶就没钱了，根本没考虑过后续的运营问题。 第三是只算政绩账，不算经济账，很多地方搞大型文旅项目，首先算的是“能带来多少GDP，能上多少新闻，领导脸上有没有光”，而不是“投进去的钱能不能收回来，能不能给老百姓带来实际好处”，金华地心世界当年宣传的“年接待300万人次、拉动20亿消费”，现在看来完全是天方夜谭，这些虚头巴脑的数字都是给上级看的，根本没有实际的市场支撑。
中小城市搞文旅，别总想着“造地标”，要学会“接地气”
其实金华根本不是没有搞文旅的天赋,现在火出圈的古子城就是最好的例子：没有搞大拆大建，就是保留了原来的明清古建筑，引入本地小吃店、非遗手作店、文创店，时不时搞个国风市集、非遗展演，现在不仅是外地游客来金华必去的打卡点，也是本地人周末休闲的好去处，去年人流量超过1200万人次，带动周边消费超过10亿，总投入才不到3个亿，比地心世界的投入少得多，回报却高得多。 还有隔壁衢州的烂柯山，也没有搞什么大型主题乐园，就是靠“围棋发源地”的IP，搞研学、国风活动、围棋比赛，每年人流量也有300多万，投入才2个多亿，现在已经成了华东地区有名的研学基地。 我一直觉得，中小城市搞文旅，根本没必要和大城市比规模、比投资，你投100亿搞个主题乐园，也干不过上海迪士尼，不如好好挖一挖自己的本地特色，找差异化的赛道：有美食就搞美食IP，有非遗就搞非遗体验，有好山好水就搞露营、徒步，投入小、风险低，还贴近老百姓的需求。 对于已经烂尾的文旅项目，地方政府也别死磕“必须搞文旅”的执念，完全可以灵活调整业态，比如金华地心世界的主体建筑已经封顶了，层高最高有20米，内部空间极大，完全可以改造成室内运动中心、电竞产业园、直播基地，甚至是大型农产品展销中心，这些业态的改造成本只有重启文旅项目的1/3，市场需求也大，反而更容易盘活，总比一直荒着强。
这次离开金华的时候,我又路过了一次地心世界，围挡上面新贴了一张“不良资产盘活公告”，说现在正在找新的投资方洽谈盘活方案，滴滴司机跟我说：“希望这次是真的，这块地荒了十几年了，哪怕改个公园也好啊，我们平时遛娃也有地方去。” 其实我也希望这个烂尾了13年的项目能有个好的归宿，毕竟每一分投入的钱，都是老百姓的血汗钱，每一块闲置的土地，都是城市宝贵的资源，这些年我们见过太多“拿地时轰轰烈烈，烂尾时悄无声息”的项目，本质上都是没有把老百姓的需求放在第一位，没有把账算明白。 搞产业也好，搞文旅也好，从来不是越大越好、越有噱头越好，而是要真的能给老百姓带来好处，真的能创造实际的价值，否则再宏大的“城市名片”，最后也只会变成扎在老百姓心里的“城市伤疤”。（全文3682字）
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