央行调整利率最新(背负房贷的人该如何选择)

央行调整利率最新，背负房贷的人该如何选择？

关于LPR和固定利率是什么？为什么有了LPR？如何选择？怎么切换？看这一个回答你就都明白了。

全文较长，全篇干货！建议点赞关注之后观看。我个人不太喜欢把自己的结论强行灌输给别人，所以本文我会掰开了、嚼碎了把相关的问题全部列出来讲清楚，并延伸的讲一些相关问题，看完你能清楚地了解这两种利率是什么，受什么影响。毕竟每个人的情况都不一样，我看每个答案下面都有类似于：“我利率XX%，XX年，选哪个好？”的问题，看完你可以带入自己的实际情况和想法进行思考就不会有那么多的疑问了。

当然，如果太长不想看，只想看结论的话，看黑体字的主要结论部分就好。

整个事情的起因是因为央行19年8月17日发布的决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的公告

我知道一般这类官方发布的公告大家都看不懂或者是嫌太长、太官方，不愿意看。除了这个，央行怕大家搞不明白，还发布了一个有关问题答记者问的公告：

http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/3876551/3876493/index.html

——中国人民银行有关负责人就完善贷款市场报价利率形成机制答记者问

这个大家应该也懒得看，后续我会详细讲解。

我简单解读下政策：新政之后对于2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放贷款的购房者，都可以选择：1.坚持原本固定利率。2.选择新LPR动态利率。LPR至少每年调整一次，固定利率固定不变。说白了就是选择现有利率在还款年限内不变，还是选择跟着央行的动态利率走。适用群体为商业贷款的购房者，不包括公积金贷款的购房者。存量房贷转换从2020年3月1日开始，到8月31日结束，借款人只有一次选择权，转换后不能再改。一、固定利率——贷款基准利率在新政实行之前，以及后续选择固定利率的都是依照此标准。我们都知道，银行给个人发放贷款，购房者则要向银行偿还本金和利息。而这个所还利息的多少，就是根据利率的高低来计算。计算的公式如下图。（这里为了方便理解，我把原来老的利率计算方法和新政之后的固定利率算法统一称为固定利率）

可以看出，固定利率=基准利率×一定的系数（系数由浮动比例决定）。

1.基准利率：一般由央行直接政策决定。是宏观调控经济的手段之一。简单来说就是，经济过热，通胀上升，则提高基准利率收紧信贷；通胀得到控制或者经济活力不足则下调基准利利。从2015年10月央行将五年以上的基准利率调整为4.9%之后，一直到目前都没有再调整过。（这里探讨房贷，就只以考虑五年期以上的基准利率）2.浮动比例：一般你平时听到的上浮多少个几点就说的是这个。例如上浮50个基点：一个基点是指0.0001 就是0.01%，括号里应为（1+0.5%）。这个浮动比例一般受4个方面影响。①央行：央行规定的某些特定情况下可以上下浮一定的基点，如首套房等。②国家政策：比如国家目前调控地产，主张房住不炒，所以该方面一般是上浮。③银行：国家规定银行可以根据所需利润和风险补偿执行决定一定限度的上浮。（这里画个重点，后面讲LPR商行决定“加点”的时候会用到）④贷款人：比如贷款人的抵押物价值高、资质好，个人信用好，那么会相应下浮。反之则会因为银行需要风险补偿而上浮。3.如何根据浮动比例计算自己的固定利率：假设工作不久的小张要买一套婚房，他因为是首套房，则上浮比例较低，为10%。而隔壁老王中年得福、事业有成，想购买第二套房改善居住环境，则二套房上浮比例略高，30%。根据上面的公示得出：小张的固定利率=4.9%×（1+10%）=5.39%老王的固定利率=4.9%×（1+30%）=6.37%小结：所以固定利率的多少由上浮比例和国家基准利率的高低决定。新政之后选择固定利率的老购房者还是和以前一样，根据之前签订的贷款合同约定，在还款期限内都延续老的利率和算法固定不变，每年还是根据原有的还款计划和金额还款，LPR的上下浮动都和你没有关系。说白了固定利率就是以前啥样，以后也啥样。二、改革LPR机制的原因——有缺陷的“利率双轨制”利率双轨制：简单来说就是，目前中国的利率体系中同时存在着已完全市场化的“市场利率”和受管制的“政策利率”，两种利率体系双轨并行。1.市场利率：由市场对资金的需求程度决定了利率高低。通俗化就是市场需要资金利率就提高，市场资金充裕利率就相应下降。可能很多人不明白为什么市场需要资金利率就提高了，涉及多方面因素和本问题关联度不高，这里就不细讲了，以后有机会单开回答再讲。简单的说就是可以把“钱”或者“资金”也类比成一种“商品”，那么供求关系就决定了商品价格（利率）。钱多了，供大于求，借钱的人自然就少了。如图：央行需要向市场投放资金，就增加MLF，降低利率。反之就减少MLF，增加利率。是一种市场化的调控手段。可能也有人不明白还是央行间接调控，怎么就市场化了。简单来说，是因为如果央行定的利率不符合市场实际情况，过高的话，商行也可以自主选择不向央行贷款，反而采取更划算的向其他商行贷款的手段。所以该体系主要是由市场决定的。2.政策利率：主要是由商业银行向个人和企业贷款时使用的机制。央行要求商业银行的贷款利率必须锚定央行规定的基准利率，再由商行加一定的浮动贷款给企业或个人。固定利率就是其中的一种。3.利率双轨制的缺陷：对于国家的货币政策传导不畅，对市场利率向实体经济传导形成了阻碍。比如，假设国家希望宽松货币政策刺激实体经济，于是通过增加MLF并降低利率把更多的资金投放到商业银行。商行要相应政策，将款贷给个人和企业，可基准利率如果不调整的话，政策利率还是很高。个人和企业则因为较高的利息依旧不愿意从商行贷款。商行拿着大量资金也必须贷出去赚取利润，于是原本对利息高地相对没那么敏感的房地产企业和大型国企贷款就更多且更容易，可个人和企业还是不容易贷到款，就无法行之有效的实现国家想通过货币政策间接调控实体经济的目的。4.疏通政策传导路线解决缺陷有的人可能觉得同时调整MLF和基准利率就可以避免这种政策传导不畅的缺陷。但是这样实质上也还是在用政策手段影响市场，不符合目前国家深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本的大方向。所以取消原本的“基准利率”而选择参照更符合市场实际需求的“LPR”（贷款市场报价利率/贷款基础利率）将原有的两轨机制合为一轨，只需调节MLF，更向市场化靠拢。可以疏通政策传导路线，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。三、贷款市场报价利率——LPR由上面公式可看出，改制后的LPR同时受到政策利率和市场利率两方面的影响。所以针对房贷市场的5年期LPR主要由政策利率、市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点这几方面决定。1.商行决定市场化加点，更多的自主权：这里大家心里可能会犯嘀咕，“生杀大权”交给这18家银行靠谱吗？央行能放心的放权，答案肯定是靠谱的，并不是完全放开的随便报，而是有一定的规定限制。这18家银行每个月都需要按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式向全国银行间同业拆借中心按市场实际情况进行报价，并由该中心去掉最低和最高的报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整数。这样如果每一家银行恶意低报或者高报的报价可能都是无效的，而且过多次无效还可能会被踢出这18家报价行的序列。上面画重点的地方还记得吗？LPR银行可以自己定一定的加点，固定利率银行可以自行决定浮动比例，银行那部分利润肯定还是会留出来的。根据银行间同业拆借中心披露的最新信息，这18家银行分别为：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。2.选择LPR后的新利率的计算方式：首先明确一下转换后第一年的LPR是锚定2019年12月20日公布的：4.80%的利率。计算公式如下：这里说明一下，固定加点是签完合同之后就固定不变的。2020年1月1日前签订了购房合合同的购房者，转换新算法后其初始固定加点数值=合同上的旧房贷利率-2019年12月发布的LPR（4.8%）。同时固定加点可以为负数，比如有的人贷款利率享受了一定的折扣，利率比4.8%还低，减出来是负数。那么他依旧享受折扣。假设小张的固定利率是4.39%，他选择跟随LPR浮动利率，那么他的固定加点数恒定为：4.39%-4.8%=-0.41%，而他未来每年的利率都=当年的LPR-0.41%。四、固定利率和LPR选哪个好？上面讲了两种利率的计算方法和改革新机制的原因。回归到问题的重点，选哪个好？可能有的人看完心里已经有答案了。后续我再总结一下，以下分析仅为个人观点。首先，结论是：选择固定利率小概率能占点便宜，而选择LPR大概率不会吃亏。1.短期内LPR还有下行空间，中长期看，趋势也是向下的。

图片及部分结论来源：中泰证券研究所，戴志锋

LPR=政策利率+市场化加点，可以看出改制后的LPR未来同时受到政策利率和市场利率共同的影响。以目前国内的经济形势，除非经济出现大幅度的增长，否则宽松的货币政策是不会转向的，会通过降准降息以及调节MLF、PSL等中长期资金的投放力度和方向，渐进性、小幅度、高频率、结构化的调整。而政策利率的中长期趋势，取决于我国未来宏观经济情况，受我国的经济回报率、经济增长情况和通货膨胀水平的影响。中长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降趋势的、银行的市场化加点在金融体系改革的基调下也有一定的下降空间、房地产金融政策进一步收紧这些因素综合来看，中长期内都是推动LPR下降趋势的。

2.LPR是否会大幅上涨，很大程度上受我国货币政策和经济情况的影响

由于房贷合同期限一般都较长，利率水平会根据国家经济周期的变化出现波动，因此LPR利率也存在着一定的风险。若经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调；但若经济下行压力加大，利率处于下行周期，采用LPR加点的定价方式便可以减少房贷成本。假设未来利率大幅上涨，基于我国货币政策和经济情况主要有主要有一下两种可能：1.由于央行货币政策过于宽松，滥发货币，国内出现恶性通货膨胀，央行被迫的大幅提高利率；2.国内经济迎来新一轮爆发式的增长高潮。客观来说两种可能性都不高，因为中国随着体量的增大，未来经济增速会越来越慢，随之货币利率也会逐渐下降。所以未来利率大幅上涨的概率非常低。3.国家发展到一定程度后利率都会下降：长远来看，利率下行是一种趋势，利率下行的概率比上行的概率大。国家发展到一定程度后利率都会下降。这是2020年2月20日央行公布的最新的LPR利率，五年期以上的为4.75%这是东方财富网公布的全球主要国家最新利率，可以看出发达国家相较于发展中国家利率都低很多。为了便于对比中国和发达国家的差异，我做了个柱状图看着更加直观。（说明一下：在负利率情况下存钱反而需要向银行支付手续费。而银行将钱存入央行会出现缩水，因此有望促使银行积极放宽面向企业的贷款。）中国一直在不断发展，体量越来越大，正在逐步赶超发达国家。除非出现重大历史倒退，否则我们国家未来利率的趋势还是大概率向下靠拢。所以，只要不是贷款就剩一两年；拿了特别低的折扣利率极低换不换不影响；本身有很大在资金实力不在乎这一星半点的优惠；觉得每年还固定的钱就好不想操着心；否则选择换成LPR浮动利率，还完贷你会发现还是能省点钱的。五、都写这么多了，顺便把LPR转换的问题也写上吧，一步到位1.房贷转为LPR后，能省多少钱？如果你贷了100万元，贷款期限30年。那么做一个比较低的假设，假设在未来的30年里LPR平均下降了10bp（0.1%），那么你每个月可以少还61元，还款总额可以减少约2.20万元。若平均下降30bp（0.3%），那么每个月可以少还182元，总还款额可以减少约6.55万元。而反之如果是增长的话也是如此。2.房贷利率怎么切换？办理时间：从2020年3月1日至8月31日，在这一时间内都可以切换，且转换均无差异但各家银行的办理时间有一定的差异。办理方式：转换不用重签合同，只需修订利率条款；过程不会很复杂。可以在智能柜员机、网点柜台办理，也可以不用出门，选择手机银行、网上银行进行办理。切换后合同中可以修订的条款：利率定价方式（选择固定利率还是LPR加点）、重定价周期（房贷最短为1年）、重定价日，其余要素均不作改变。疫情期间建议避开人流高峰期或者选择手机银行、网上银行办理。全文一共5196字，感谢和我一样耐心又认真的你可以一直看到这里。

隔了段时间没有回答和我认证领域相关的问题，主要还是优质文章的输出太耗费精力了，这一篇我写了两天，所以你的点赞和关注真的能支持我坚持下去。

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央行调整新发放商业性个人住房贷款利率对年轻人有什么影响？

谢谢邀请！

对于我认为8.25商业房贷新政对首套房年轻人还是有积极的一面。

首先，国家并非打击首套房的刚需置业者。从这个层面上讲，在没有利率上浮10%的规定之后，只存在首套房在LPR上加基点。所以，我认为2019年10月8日过后，首套房刚需置业的年轻人很可能获得比现行降准利率上浮10%便宜的贷款利率。毕竟现在的上浮10%，4.9%*1.1=5.39%，相对于8.20日算5年期的LPR4.85%多出了54个基点了，基本接近二套房LPR+60个基点的下限（5.45%）了。

所以，我估计未来对首套房来讲，商贷利率会比现在相对较低。

其次，由于银行的房贷周期，往往年初、季初和月初的额度相对较高，所以，很快就要面临2020年新年的到来，也就是说新政2019年10月8日后1个多月就迎来了新年，那个时候银行额度多，可以与银行谈的空间较大。再次，历年房价在春节前后是相对价格的低点，所以，我建议，首套刚需年轻人在2020年初置业最好，房价相对较低，房贷利率很可能谈到最低。

8.25商业房贷新政对于二套房的年轻人来说，却是负面的影响。

道理其实很简单，你买二套房，显然说明2种情况，第1种，说明你很自信，收入高或本已有不错的经济积累，才可能买二套房。第2种，说明你更看好申请房贷当下的房地产投资的价值了，否则你不会或暂时不会买二套房。

也就是说，银行把你的投资二套房心里预期底牌摸的清清楚楚，在讨价还价房贷的利率上，你就没有太多的话语权，你只能“货比三家”，多找几家银行作对比，选择可以给与你更低房贷利率的商业银行。然而这时要花时间的，而你在“货比三家”的时候，房子可能就卖给别人了，所以，你最终会对相对较高房贷利率妥协。也就是说，一旦房市火爆的时候，银行或许给你的房贷利率就是LPR+几百个基点。

当房价波动不明显的情况，对二套房年轻人影响就那么明显了。

央行本次调整利率转换对有房贷的朋友有何影响？

换种角度去理解LPR可能会好一些。

其实我们不需要去知道什么叫LPR，他是怎么来的，我们只要知道他是怎么影响我们的房贷就行了。

这次的LPR利率转换只涉及房贷（商业贷款部分，公积金贷款利率不变），企业贷款，个人消费贷。目前国家给的政策有两种选择：

一、固定利率，就是房贷合同上写明的利率水平，目前来看近两三年的利率（再以前的利率都是基础利率（4.9%）打九折约4.9%×0.9=4.4%左右）都是基础利率上浮10%、15%、20%不等，对应利率约5.39%、5.63%、5.88%。这种方式很好理解，原合同不变，该还多少本金多少利息仍还多少，不做解释。

二、LPR利率：就是浮动利率；这里做个简单换算大家可能明白的更快一点。

今年LPR为4.8%，小王房贷利率为5.88%，LPR➕差值=5.88%，差值为1.08%，以后的计算中这个差值不变，若以后LPR降至4.7%，那小王的房贷利率变为LPR➕1.08%=5.78%，房贷利率下降0.1%。这是实实在在获得了好处。但是也有可能LPR升至5.0%，那小王房贷利率变成5.98%，那就要多还房贷了。

因为LPR是跟房市的走势相互影响的，若以后房市继续火热那LPR就↑，若房市偃旗息鼓那LPR就↓，很好理解。两种利率选择方式各有利弊吧。

目前主流思想认为LPR↓的趋势明显，都建议第二种选择。先来看看近20年房贷利率水平变化。

房贷利率下降的还是很明显的，再对比国外一些国家的房贷利率：香港0.3%、日本-0.1%，英国0.75%，澳洲0.75%，瑞士-0.75%，加拿大1.75%，美联储1.5-1.75%，欧洲0%。

从东西方发达国家的利率走势来看，未来中国的利率持续走低是大概率事件。计算一下，5年期LPR降低到3%，对于贷款周期为30年的300万贷款，每个月减少的按揭3000多元，30年下来就是100多万，对于普通人来说赚这些钱并不容易。

综上：选择LPR利率大概率是能省钱的。选择固定利率对我们的影响也不大（大金额长周期的住房贷款除外，如几百上千万贷款每年的利息来去还是很可观的），每月就几十块钱的来去。大家权衡利弊，自我选择，今年3-8月完成，各个贷款行到时会联系每个贷款人，疫情期间大家也可以在贷款行的APP里自行选择，不需要去银行办理。

希望能够帮到你，谢谢关注。

央行利率调整原因主要是什么？

1、是发挥逆周期宏观调控工具作用。2015年一季度以来的经济运行所面临的下行压力、物价总水平保持低位，都决定了通过名义利率适度下调以实现实体经济部门的实际融资成本稳中有降的客观需要，以此稳定实体经济运行预期。综合考虑价格因素后的实际利率水平，此次利率调整体现了货币政策的稳健性。

2、是发挥货币政策的预调与微调职能。一年期存贷款基准利率同步下调0.25个百分点，可以起到对市场预期的预调与微调作用。

央行利率2023最新调整消息？

央行银行贷款利率2023最新消息查询

根据中国人民银行关于下调首套个人住房公积金贷款利率规定，自2023年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，五年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）贷款利率3.025%，5年以上贷款利率3.575%。

2023年10月1日（含）后发放的首套个人住房公积金贷款利率，按调整后的个人住房公积金贷款利率执行。

2023年10月1日前发放的未到期首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的相应档次利率执行，第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。

另据了解，9月29日晚，央行、银保监会发布通知，2023年底之前，6-8月新房价格同环比连续下降城市，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。此前，各地执行的首套房贷款利率为5年期LPR（4.3%）-20bp，即5年以下、5年以上利率执行下限分别为4.1%和4.9%。