中房指数,未来房价会阶段性小幅波动

中房指数，未来房价会阶段性小幅波动？

目前市场中对房价的良好预期以及需求仍在，短期内房价的走势主要受调控政策的引导，只要维持现在的调控背景不变，整体波动就不会太大；长期来看除了调控以外，楼市难以脱离人口趋势、经济发展等因素的影响，供应减少、需求上升的城市房价表现会更好，而需求变小的城市则比较大可能会面临下行调整。

中房指数,未来房价会阶段性小幅波动

一、房价短期变动受调控影响，整体上以稳定为主，上下波动幅度要看所在城市的背景影响。

1、房价受调控引导表现平稳。

“三稳”持续及“房住不炒”的基调，楼市将保持大体稳定的状态。“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”的调控基调，从2016年末到现在已经整整持续了三年的时间，也取得了非常好的效果，此前火热的房地产市场普遍得到降温。最为明显的是通过对供应端房企的融资监管及对需求端炒作行为的抑制，使这几年房价结束了此前短期暴涨的走势，进入相对平缓的状态。

根据中房指数系统中的百城房价指数显示的情况来看，在房价大幅上行的2016年，一年时间整体房价上行了将近20%的幅度，当然具体到一些过热的城市，房价在当年是接近翻倍的。而在调控开始以后，从2017年初到现在，在将近三年的时间内，百城指数显示整体房价总共上涨了15%左右，平均一年上行的幅度在5%左右，与现在经济的发展速度差不多处于相对吻合的状态。

这样的变动幅度与国家统计局每月发布的全国70城房价情况基本对得上，70城房价的数据在这几年间每个月的表现大体都比较平缓，每月很少有超过2%的波动，大部分都在1%这样的幅度以内上下浮动，一年下来整体在数据与中指的百城房价指数相差不大。

2、房价的变动幅度在不同的城市会有不同的表现。

以上数据只是反映整体上的概况，而具体到每个城市，有个别会因为城市自身的背景条件影响而出现不一样的楼市表现。比如南宁、呼和浩特等城市的房价因为自身城市位置、发展阶段或棚改安置的影响而出现需求的辐射吸引、集中释放等情况，使房价表现更坚挺。

同时另一方面有一些城市却因为前期房价泡沫过大、房企面临现金流压力而出现调整的需要，另外一些地处发达城市群、自身经济实力雄厚、产业发展突出的城市，在远期将会得到更多的支撑。所以具体到不同的城市，房价的表现会不一样。

3、短期的导向还将受调控的影响。

很多人对市场的看法都是从物价上涨、经济方面来做简单的对比，所以大部分人对市场都还保持着良好的预期，买房赚钱的想法有些根深蒂固，因此虽然“房住不炒”已经将炒作的势头暂时按了下去，但只要出现松绑的苗头，市场内各路利益相关方将会对消息添油加醋地放大传播，引发市场中的恐慌情绪。

因此在短期内这样的预期是比较难改变的，高层要达到管控的目标，需要用调控措施来加以引导，而在目前确定不再将房地产作为经济刺激的短期措施的情况下，如果能持续以“房住不炒”来对需求进行引导，在大方向下结合“一城一策”的方针，就能让房价持续相对平缓地发展，而从现在高层的态度来看，这种状态还将会延续下去。

二、长期走势除了后续的调控外，整体走势难以脱离人口、经济等关系到供需要的因素影响。

国际上房地产行业的周期在20-40年之间，国内的地产从1998年的房改开始，发展到现在刚好超过20年的时间，它的高速发展与经济、人口的情况密不可分，但现在已经出现了新的情况，长期来说房地产业的高速发展不能脱离新情况特立独行。

1、人口红利对房地产的影响将减弱。

人口是房地产行业需求的基石，目前人口数据显示，一方面出生人口出现下降，另一方面老龄化出现加速，这些情况长期来说对房地产的支撑将减弱。

从统计部门的数据来看，2016年我国的出生人口是1786万，2017年1723万，小幅减少了63万。但到2018年时出生人口降到1523万，出生率降至10.94‰，创1949年以来新低；比2017年整整下降了200万人，同年的总和生育率降至1.52，要维持人口世代更替，按国际标准这个数值应不低于2.1。同时2018年的人口自然增长率只有千分之3.81，也几乎是历史新低。

另一方面，人口的老龄化也在加速。据统计局的数据显示，2015年60岁以上的人口是2.2亿左右，到2018年末时已经接近2.5亿，比例由16%上升到接近18%。其中65岁以上的人口在2015年的时候是1.43亿，到2018年末的时候上升到1.66亿，比例从10%左右上升到接近12%，一路呈现上行的趋势。

因此在出生人口减少与老龄人口增加的双重影响下，房地产的人口红利支撑将会越来越弱。

2、房地产行业的发展需要与经济发展放缓的背景一致。

经济发展放缓，对房地产高速支撑同样会减弱。过去房地产行业的高速发展正是在经济高速发展的背景下产生的，而经济增速在2010年以后处于一个下行的通道，到2018年末的时候已经降至6.6%。

这个数据虽然依然远高于发达国家的增速，但相对于以前的高速增长数据，经济放缓是一个不争的事实，在这种背景下，M2的增速同样在放缓，并将会持续与经济发展相匹配。房地产需要投资和货币驱动，脱离大背景继续高歌猛进有些不太现实。

三、结语。

综上所述，受调控措施的影响在短期内房价将会大概率延续目前这种整体平稳、个别分化的状态；而在长期来说，受人口趋势和经济发展等大背景的影响，房地产行业现在发展得越快，以后所面临的挑战将会越大，是否能持续实现整体上升，将会是一个问号，所以现在行业能否健康发展就显得很重要。

在苏州月薪4000多久可以买房？

月薪四千我不知道您的生活成本是多少，但是我可以给您总结一下今年苏州楼市热度

今年上半年，苏州市场热度尤高。土拍如火如荼，楼市量价飙升。自5月以来，苏州限售、学位、土地调控政策频出，市场一定程度上有所降温，但收效仍显不足。

进入下半年，土拍热度尤在，却不失理性，优质地块止步“现房前一手”已成标配。随着511新政持续发酵，724调控新政再度升级，一二手房市场降温之势显现，成交量价明显下行。

2019年苏州楼市风云变幻，苏州购房者都在哪里买房？哪些板块的房子更能赢得购房者青睐？

浒墅关板块以5943套成交套数排名超前，持续活跃于板块热销榜。

浒墅关板块近年来发展日渐成熟，先有永旺宜家，再有中环西线、有轨电车2号线，后期将开通的地铁3号线/6号线加持，金辉浅湾商业中心、迪卡侬旗舰店即将入驻，周边教育、医疗、交通、商业逐渐完善。且新区可与姑苏区和园区的学校实现互考，与其他热门板块相较，教育优势对购房者更具吸引力。

浒关高品质配套的提升，同时吸引了更多品质开发商的争相进驻，形成多盘厮杀的竞争环境，同时也带来浒关板块的人居品质跃升新的台阶。

今年的两场土拍中，北新区板块再次诞生两宗高价地，十八天骄集聚于此。

5月8日，中南以18.39亿斩获浒墅关经开区10号地块，成交楼面价15992元/㎡，溢价率45.38%。

7月10日，南山地产以总价13.87亿竞得浒关26号地，成交楼面价为15101元/㎡，溢价率16.1%。

目前，北新区板块内12个项目在售，6宗地块待入市。板块竞争尤为激烈。

浒墅关板块整体均价近2.4万/平。板块内在售楼盘较多，价格梯度较大，普遍超过2万+。

禹洲嘉誉山均价约1.85万/平，在售项目中价格最低，难得的1字头加之现房属性，性价比较高，项目自入市以来持续热销，备受刚需购房者青睐。

金地浅山风华、首开金茂熙悦、洛克公园、弘阳上熙、苏悦湾、运河与岸均价在2-2.5万/平之间，南山楠、旭辉宽阅、越秀江南悦府均价在2.5万+/平，其中璞玥风华3.1万/平的均价领跑北新区。

今年禹洲嘉誉山、越秀江南悦府、旭辉宽阅雅苑等热盘去化持续较好，对板块成交起到较大的助力支撑。

吴江独占半壁运东即开即热刚需门槛逐渐提升

热销榜中吴江区独占五席。运东板块以4419套成交套数占据榜单第二名，主要是热盘三千邑、翡翠公园、绿地苏州one、四季春晓对板块成交起到较大的助力支撑。此外，吴江城南、盛泽、吴江太湖新城、汾湖板块纷纷上榜。

吴江区新房供应大，可选择性丰富，且1字头均价对刚需吸引力大。随着吴江城建飞速崛起，沪苏湖高铁方案确定，将在汾湖、盛泽分别设置苏州南和吴江南站点，长三角一体化等种种利好不断推进，吴江的发展潜力可谓巨大。

纵观吴江热销板块，今年唱主角的楼市黑马莫过于运东板块。运东凭借“园区南”、东环南延二期通车的有利条件、新盘供应多和价格优势，吸引更多园区外溢刚需购房者以及吴江地缘客户选择。

自3月中下旬苏州楼市推新渐趋活跃，运东板块的楼盘三千邑、万科翡翠公园、绿地苏州one加推，以及纯新盘四季春晓、联发棠颂、大运河府接连首开入市，即开即热，抢房火爆，去化整体表现出色。

6月下旬，三千邑加推最后一批房源，价格1.7万/平，即开即罄。

四季春晓推出精装高层，均价不到2万/平，小面积低总价，开盘依旧火热，即开即清。

7月9日，联发棠颂推出精装小高层，均价约2万/平，去化9成以上。

7月24日，大运河府推出毛坯超高层，均价1.75万/平，即开即罄。该项目为板块内最低楼面价（8450元/平），加之准现房属性，性价比较高。

目前还有中房37号地块，佳兆业26地块，港中旅27号地块（案名：中旅·运河名著）3个待入市项目。随着区域发展以及板块价值的提升，板块内刚需门槛也随之提升。板块内最高楼面价约1.2万+/平，未来入市价格预计在2.5万+/平，随着高地价纯新盘接连入市，运东板块均价也从1字头向2字头大步迈进。

元和位居第三高价地项目扎堆板块竞争激烈

元和板块成交套数4229套，位列热销榜第三名，板块整体均价2.5万/平。

板块内老盘表现突出，姑苏裕沁庭持续领跑板块成交，均价约2.4万/平。而周边地块楼面价已逼近售价，其限价带来的性价比优势明显。中粮天悦、水韵花都等热盘也持续助力，中粮天悦均价达3万/平。

今年5、6月入市的板块纯新盘紫郡兰园（楼面价14289元/平方米，均价2.6万/平）、东原阅境（楼面价19046元/平方米，均价2.4万/平）、海玥名都（楼面价19046元/平方米，均价2.8万/平）。

7月10日元和板块土拍再出高价地。相城元和25号由相城交建以39.9亿总价竞得，楼面价22715元/平，溢价率23%，在现房前三手落槌。这也是3号公告土拍中楼面价最高，地块位置周边配套俱佳的地块，且有配建人才公寓的要求。

7月31日，板块纯新盘仁恒元和首次开盘推出精装高层，小高层，整体均价2.8万/平，去化9成以上。成交体现有待网签释放。

元和板块目前存量较大，上海建工、中粮、天房、葛洲坝、九龙仓等品牌房企集聚，高价地项目扎堆，板块竞争激烈，房价格局偏向改善。

随着老盘逐渐清盘，纯新盘不断入市，竞争将愈加激烈。而板块内元和公园、相城人民医院、苏州第二图书馆、苏州第二工人文化宫、苏州市妇幼保健院等市政配套渐趋完善，板块规划利好不断兑现，元和板块发展潜力可期。

除此之外，相城高铁新城、新区科技城等也均是购房者心仪之选

广西最宜居的城市是哪一个？

个人来分享一下体会吧，作为一名外省大学生，毕业至今一直从事营销工作，2008年工作原因派驻广西柳州，后面安家落户，二十多年经历，去过全国大大小小几百个城市，对很多地方经济发展、人文历史、自然环境都有较深了解！尤其是广西，在这里也谈一下个人体会。

一、广西主要地级市综合实力来看，南宁首府是唯一的二线城市，柳州桂林是三线城市，玉林和北海位列四线，一个城市是否有足够的规模，是衡量是否宜居的重要标志之一，为什么大部分人都向往北上广深等一线城市就是这个道理，俗话说人往高处走，水往低处流。一个城市只有够大，才能有足够多和足够好的资源聚集，试想想在一个小城市里面，没有机场也没有动车，没有好的医院，也没有好的学校，更没有高大上的购物中心和流行品牌，就业和做生意的机会也不多，就算这里的空气再怎么好，水再如何干净，我相信也难以称得上宜居！改革开放几十年至今，广西的城市格局依然是南柳桂三足鼎立，这三个城市以下作逐一分析：

1、2019年南宁GDP4506多亿，国内排名50位，作为首府，南宁拥有雄厚的政经资源，吴圩机场，南宁东高铁站，八爪鱼一般的铁路网和高速公路网，最好最多的大学数量和三甲医院，广西最大的公务员群体，第三产业在广西也是最发达，规模也最大，对区内的大学生非常有吸引力，从数据来看，每年广西毕业的大学生差不多有50%上会首选在南宁就业，由于人口众多，南宁的工商个体户数量也是广西第一，民营企业比较发达。但另一方面，南宁的缺点主要在于过于偏重服务业，工业实力相对较弱，这么多年来，南宁一直被戏称为最没有存在感的省会城市，除了在城建方面有一大堆光鲜亮丽的高楼大厦，在实业和品牌打造方面乏善可陈，缺少发展工业的土壤和氛围。

2、柳州2019年GDP3128亿，国内排名80位。从产业来看，柳州工业相对发达，2019年柳州工业总产值4733亿，位列广西第一，占全区工业差不多25%以上比例，柳州工业以机械、冶金和汽车等重工业为主，拥有完整的产业链，有柳钢，柳工，上汽通用五菱，广西汽车集团，东风柳汽等大型国有制造型企业，还有两面针，金嗓子，花红药业，柳州医药等知名轻工业及民营品牌。近年来柳州政府加快多元化新兴产业发展，像今年风靡全网的螺蛳粉产业，就是近几年柳州大力发展的新兴网红产业，2020年受疫情影响，预包装螺蛳粉网上销量大幅增长，新浪微博上“螺蛳粉什么时候发货”占据了几个月的热搜，2020年预包装螺蛳粉销量预计超过100亿，同时带动相关产业200亿。除此之外，智能轨道交通，白色家电，现代林业制造、生物制造，医药化工，装配式建筑，大数据及机器人产业等也蓬勃兴起，快速成长。

3、2019年桂林GDP2105亿，国内排名132位，桂林山水甲天下，相信所有的中国人都知道这句耳熟能详的话，旅游就是桂林最大的资产和靓丽的名片，作为广西历史上的省会所在地，桂林拥有灿烂的文化，高校数量仅次于南宁，同时地理上又是广西北上的必经之路，有衡柳和贵广两条高铁在这里交叉，桂林机场也是广西等级最高4F级民用国际机场，在第一财经发布的最新商业城市排行榜上，桂林甚至位列柳州之前，其第三产业相对比较发达，但与南宁柳州相比，桂林的劣势也很明显，桂林的城建和人口规模小很多，其主城区建成区面积和主城区常住人口数量只有柳州的一半左右，与南宁相比差距更远。其次桂林的主城区经济规模太小，其总体2000多亿的经济总量，但主城区6区合计还不到900亿，其经济大头主要分布在下属11个县市。另外在经济结构方面，桂林由于受旅游发展的限制，所以长期以来工业占比偏低，2019年工业总产值还不到1000亿，与柳州南宁相比差距较大，主城区经济和人口规模不足，以及制造业相对欠发达，使得桂林吸纳人口能力不足，多年来人口一直呈净流出状态。

二、综上所述，广西最宜居的城市柳州绝对是首选：

1、柳州拥有广西最强的工业，众所周知，工业是支撑一个城市未来发展的最强动力，尤其是在中国这样一个发展中国家，哪怕强如北上广深，仍然在不遗余力发展制造业，从数据来看，柳州已经形成钢铁和汽车两大千亿级产业，而且优势还在扩大当中，相信在未来很长一段时间内，柳州在工业方面的优势还会继续加强，只有工业强大，才能给城市创造更多的就业机会和收入。只有提供充足的就业岗位，才能算作宜居的第一要素。

2、柳州不光有强大的工业，还有良好的自然生态环境，在很多人印象当中，提起重工业总会和污染联系到一起，可是柳州偏偏却打破了这一刻板印象，你以为柳州工业发达，空气就不好了吗？实际情况却超乎你想象！近期柳州市生态环境局通报显示，2019年柳州城市环境空气质量优良天数为327天，优良率89.6%，为近5年最好。超过国内绝大部分地级以上城市，2019年臭氧平均浓度为每立方米145微克，也优于国家平均水平。除了空气，柳州的水更干净，2020年国家生态资源部公布的地表水环境质量考核数据1~4月份全国排名，柳州跻身全国第2位，每年的10月狂欢节，柳江都会举办横渡比赛和国际摩托艇及帆船赛，吸引成千上万的游客和运动员前来畅游柳江，感受百里柳江的风采！正因为柳州良好的自然山水景观，才有了“山清水秀地干净”和“山水城市中工业最强，工业城市中山水最美”的赞誉。由于柳州地处广西中部，因此冬天没有桂林冷，夏天又没有南宁热，四季温度在广西来讲比较舒适！

3、完善的公共城市建设。在中西部的很多城市论坛上，有很多网友都称赞柳州的城建是中西部非省会城市第一，柳州的治安、教育、医疗、城市规划等方面有很多都可圈可点，在高楼数量上，柳州目前排名全国33位，有300米以上高楼一座，200米以上5座，其数量甚至都超过了国内很多省会城市和二线城市。教育方面，柳州高中和柳铁一中一直是广西初中生首选普通高中，多年来柳高的北大清华录取人数都是排名广西第一，吸引了很多外市县的学子来柳就读。医疗方面，人民医院，工人医院，柳铁医院，妇幼保健院，中医院等众多三甲医院，数量在广西也仅次于首府南宁，医院的医疗水平和硬件设施在国内地级市也能排名前列。

4、良好的交通区位优势。柳州铁路局曾经是全国唯一的不在省会城市的铁路局，拥有黔桂、湘桂、焦柳等普铁干线以及衡柳、柳南高铁线，从柳州出发可以到达国内大多数省会城市，柳州火车站刚刚也改造完成，硬件设施一流，是区内仅次于南宁东的第二大火车站。此外时速350公里的南衡高铁以及柳广、柳韶、涪柳等铁路也正在推进当中。除铁路外，柳州的航空这几年来也稳步发展，2019年柳州机场客流量157万，航线通达国内20多个主要省会和重点城市，未来柳州将会开通更多的国内及国际航线。市内交通方面目前柳州轻轨一二号线正在火热的建设中，其中部分区间段预计在今年9月开始试运行，的士以及公共汽车也是柳州的一面旗帜，恒达巴士公司拥有1000多辆公交车和100多条线路，其中80%以上为新能源电动大巴，其数量和比例在广西名列前茅，无论本地还是外地只要年满68岁以上老年人都可以免费乘坐，出租车目前全市有差不多3000多辆，很大部分都是近两年更换的新能源汽车，车身宽敞，车况又新，乘坐体验非常好！除此之外，柳州还有遍布全市的公共自行车和共享单车，这些设施都由政府旗下的公司统一运营，收费低廉，以公益便民为主，深受市民喜爱！

5、完善的商业和娱乐设施。近年来柳州的商业发展很快，万象城，万达，银泰城，保利，步步高，大润发，沃尔玛，永辉等大型商业体和商超纷纷落户龙城，除传统飞鹅和五星步行商业街外，市区新形成河东、柳北、柳南、柳江等多个商圈，市民的购物体验也大大提升。星巴克、瑞幸咖啡，良品铺子，三只松鼠，小鹿茶，喜茶，优衣库、HM，海底捞，迪卡侬等快时尚品牌数量在三线城市当中也名列前茅！柳州的夜生活也深受年轻人喜爱，2019年全国夜猫子城市柳州排名前10名，苏荷，胡桃里，上上等酒吧夜夜爆满，其数量和火爆程度在南方地级市都不多见，星级酒店也遍布全城，从莲花山庄，柳州饭店，丽笙，万达，凯悦，华美达，深航鹏逸等五星级到亚朵，怡程，宜尚，城市便捷，如家，汉庭，雅思特，维也纳等商务酒店，无论外来游客还是本地市民都能轻松方便找到休息下塌的地方。

6、丰富的自然景观。柳州虽然以工业为主，但旅游业同样发达，柳州的4A级景区数量35家，光市区就超过20家，数量广西第一，百里柳江，紫荆花，马鞍山，奇石馆，民族风情都成为柳州的名片，从近几年数据来看，柳州旅游人数和旅游收入屡创新高，卡乐星球，克里湾水乐园，窑埠古镇，龙潭公园，白莲洞博物馆，文庙，螺蛳粉小镇，程阳八寨，三江风雨桥等热门景点深受欢迎，更令人称道的是，柳州绝大部分公园都对游客和市民免费开放！可以说在广西没有哪个城市能有柳州这样的魄力和实力！

7、稳定健康的楼市。近几年来柳州房地产市场发展很快，国内地产前10强有9家已经入柳，前30强超过一半都在柳州有拿地，目前柳州楼市主要玩家以国内一线房开，广西本土巨头和本地国企为主，主要品牌有恒大，碧桂园，万科，万达，华润，绿城，联发，红星，中海，招商，海雅，合景，阳光100，中国铁建，金科，融创，龙光，大唐，彰泰，云星，荣和，东城，中房，祥源为主，楼盘的规划水平较高，配套设施完善，目前均价在9500左右，其中主城区在12000，与首府南宁相比，主城区均价有2000-5000左右落差。在中西部主要三线城市当中，柳州的房价相对城市综合实力还是比较适合的，作为广西唯一人口净流入城市，柳州楼市对于普通购房者来讲还是具有较强吸引力。

自古以来，柳州就是一个包容和开放的城市，现有常住人口中外地人口占很大比例，其中外省以湖南，湖北，温州，福建等区域为主，广西以周边的来宾，河池，贺州及桂林下属县份为主，几十年来这些外来移民在柳州扎地生根，与本地人互相融合，共同推动了柳州社会经济发展，展望未来，开放自信的柳州将会以更博大的胸怀吸引八方来客，共同建设经济发达，生态宜居的大美柳州！