现在恒大是什么情况？从破产重组到保交楼，普通人踩过的坑和剩下的待解难题

最近后台收到十几条私信,全是问恒大现状的：有买了期房刚交房的业主来报喜，有买了恒大理财3年只拿回来2万的阿姨问后续兑付，还有之前做建材生意被欠了200万的小老板问能不能起诉要账，大家的情绪也很杂：有松了口气的，有还在焦虑的，还有纯粹看热闹好奇“恒大这么大的摊子最后怎么收拾”的。

作为跑了5年房地产线的写作者,这三年我跟着保交楼调研组跑了7个城市，接触过几十位和恒大有利益关联的普通人，今天就尽量用大白话把现状说透，不站资本也不唱高调，只说大家能看懂、用得上的内容。

最新官方进展：破产重整有序推进，核心优先级从来都是保交楼

首先给大家捋清楚一个最基本的概念：现在恒大走的是破产重整，不是破产清算，这俩的区别天差地别：清算是把所有资产卖了分钱，公司直接注销；而重整是给恒大留一口气，把能盘活的资产盘起来，优先用来保民生，剩下的债务再按规则按顺序还。

2023年8月16日,广州市中级人民法院正式受理中国恒大集团的破产重整申请，截至2024年8月，最新的公开数据是：全国范围内恒大的涉险项目已经完成保交楼超过188万套，占总涉险房源的比例超过85%，剩余未交付的不到30万套，绝大多数已经纳入地方保交楼台账，有专项借款支持续建。

很多人问“保交楼的钱从哪来？会不会拿我们纳税人的钱给恒大擦屁股？”这里可以明确说：保交楼的专项借款是封闭运行的，钱直接打到项目公司的监管账户，只能用来付工程款、买建材，一分钱都不能用来还恒大的其他债务，更不会进恒大集团的账户，甚至很多地方的保交楼项目，地方政府已经直接托管了，恒大的管理层根本碰不到钱，本质上我们是帮业主保房子，不是帮恒大还债。

至于大家最关心的许家印和恒大核心高管的情况,2023年9月许家印因涉嫌违法犯罪被采取强制措施，截至2024年上半年，已经有超过20位恒大原高管被调查，涉及转移资产、违规放贷、财务造假等多项罪名，他们的个人资产也在陆续冻结追缴，追缴回来的钱也会优先用于保交楼和兑付普通债权人。

我接触过的3个恒大相关普通人，他们的现状才是最真实的行业缩影

数据总是冰冷的,真正能反映恒大事件影响的，都是一个个具体的普通人的生活，我挑三个印象最深的例子给大家讲：

案例1：凑30万首付买郑州恒大养生谷的外卖员，延期2年终于拿到了钥匙

王哥是我2022年在郑州调研保交楼的时候认识的,那年他34岁，是美团的专送骑手，2020年他和老婆攒了18万，加上双方父母凑的12万，一共30万首付买了郑州恒大养生谷的89平小三居，合同约定2022年6月交房，本来是准备给儿子当学区房用的。

结果2021年恒大暴雷,项目直接停工，那段时间王哥说自己“每天跑单路过楼盘都要停下来看5分钟，看不到工人进去就心慌”，为了攒钱他每天从早上7点跑到凌晨2点，一个月只休息1天，老婆跟他闹了半年离婚，说跟着他连个窝都没有，儿子2023年要上小学，因为没交房只能去老家上。

2023年3月,他的项目纳入了河南省第一批保交楼名单，拿到了2.3亿专项借款，今年3月终于交房了，我上个月刷到他的朋友圈，晒的是自己刷墙的照片，配文“苦了3年，终于有个家了”，他说现在装修钱还没攒够，先刷个墙铺个地板就搬进去住，老婆也把儿子从老家接回来了，虽然延期了2年，“能拿到就已经谢天谢地，不敢有别的要求”。

现在恒大是什么情况？从破产重组到保交楼，普通人踩过的坑和剩下的待解难题

案例2：买了50万恒大财富的退休教师，3年只兑付了7.2万

张阿姨是我家楼下的邻居,今年62岁，退休前是初中语文老师，2018年她远房侄子在恒大财富做客户经理，天天上门给她推销产品，说“恒大是世界500强，保本保息8%，比存银行划算多了”，张阿姨一辈子省吃俭用攒了50万，本来是准备留着给孙子去英国留学的，经不住游说就全买了。

前两年确实按时拿到了利息,一年4万，张阿姨还夸侄子靠谱，结果2021年恒大暴雷，本金直接拿不回来了，侄子也从恒大辞了职，现在微信都不回她，最开始张阿姨每周都去恒大的当地办事处维权，还拉过横幅，后来工作人员跟她说，现在优先保交楼，普通理财债权人的兑付要等重整方案出来，现在每个月只能先兑2000块。

我上周下楼碰到她,她拎着菜篮子跟我说，现在已经不闹了，“闹也没用，身体气坏了更不值当”，现在每个月2000块就当多了份退休金，孙子留学的事也不想了，“能拿回来多少算多少，就当买个教训”。

案例3：接了恒大园林工程的包工头，卖了2套房给工人发工资

李老板是我去年在佛山参加建材展会认识的,湖南邵阳人，做园林工程做了15年，2019年他接了恒大佛山某楼盘的园林项目，总价1200万，他垫了800万进去，本来2020年验收完就要结款，结果恒大一拖再拖，2021年直接爆雷，钱要不回来。

手底下20多个跟着他干了快10年的工人要工资,他没跑路，把自己在佛山的两套房子卖了，凑了600万给工人发了大部分工资，还欠120万，2022年过年他都不敢回老家，怕工人家属堵门，现在他的800万债权已经在恒大破产重整系统里登记了，他说工作人员跟他说，大概率是“30%现金+70%车位商铺抵账”，虽然要亏一大半，但总比一分钱拿不到好。

现在他接了几个地方国企的小项目,一年能赚五六十万，慢慢还欠的钱，他说“比我惨的供应商多的是，有的欠几千万的都有，人活着总能还清”。

摆在恒大面前的3个待解难题，每一个都牵一发动全身

现在恒大的重整整体走得比较稳,但依然有几个难题还没完全解决，每一个都关系到上万人的利益：第一是剩下的30万套保交楼房源，很多是三四线城市的劣质项目，盘活难度极大，现在已经交付的188万套，大部分是一二线城市和强三线城市的核心区位项目，本身资产价值高，就算引入第三方接盘也有人愿意接，剩下的未交付项目，很多是四五线城市的远郊盘，周边房价已经跌到只有高峰期的30%，就算盖好了也卖不掉，专项借款的覆盖范围有限，这些项目的业主可能还要等更久。第二是普通债权人的兑付比例问题，现在的清偿顺序是：保交楼相关的工程款项>有抵押的债权>员工工资>普通债权（包括理财、无抵押的供应商欠款等），很多人问我能不能全额拿回钱，说实话可能性几乎为0，目前行业内的普遍预期是普通债权的兑付比例大概在10%-20%之间，也就是说张阿姨50万的理财，最后大概能拿回来5-10万，李老板800万的欠款，大概能拿回来100多万，这个损失大概率是要自己承担的。第三是境外债务的平衡问题，恒大现在还有超过200亿美元的境外债务，境外债权人一直要求和境内债权人同比例清偿，但从目前的政策导向看，肯定是优先保障境内的民生类债权，也就是业主、普通工人、中小供应商的利益，境外债权人的清偿顺序肯定要靠后，怎么平衡这个关系，会不会影响后续中资企业在境外的融资成本，也是接下来要解决的问题。

我的4个个人观点，给所有普通人提个醒

恒大事件不是一个单独的企业事件,而是中国房地产行业从高速扩张转向高质量发展的一个标志性事件，背后的教训值得每一个普通人警惕，我说说我自己的几个核心观点：第一，永远不要迷信“大而不能倒”，更不要贪图超过常规水平的高收益，10年前大家觉得万达不会倒，5年前大家觉得恒大不会倒，这些企业都是万亿级的世界500强，说爆雷就爆雷，你盯着人家8%的利息，人家盯着你的本金，以后不管是买理财还是投资，只要收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。第二，刚需买房优先选现房或者国企央企的项目，民营房企的期房尽量不要碰，房地产的黄金时代已经过去了，以前高杠杆扩张的民营房企，接下来还会陆续出清，不要拿自己一辈子的积蓄去赌房企会不会爆雷，就算最后能保交楼，延期个两三年的时间成本也是你自己承担的，如果一定要买期房，先去查一下项目的监管账户资金有没有被挪用，是不是在当地住建部门的监管下。第三，民生优先的政策导向是对的，保交楼本质上是保普通老百姓的利益，很多人说“恒大欠债就应该破产清算，凭什么拿公共资源去保交楼”，你要知道，那些买了恒大房子的业主，很多都是掏了六个钱包的普通人，他们没有错，要是房子烂尾了，才是真正的社会问题，我们保的不是恒大，是千千万万个王哥这样的普通家庭的住房需求。第四，不要妖魔化所有和恒大相关的人，该骂的是违法犯罪的资本，不是普通受害者，我见过很多人一提到恒大的员工就说“你们是帮凶，活该被欠薪”，一提到买了恒大理财的人就说“你贪利息活该亏”，这是非常不对的，普通员工只是找一份工作，买理财的普通人只是想多赚点养老钱，他们都是受害者，真正应该被追责的是许家印那些违规扩张、转移资产的高管，他们已经进去了，也会付出应有的代价。