去年深秋我去朝阳区劲松小区找朋友张姐吃饭，刚进小区就差点认不出路：3年前来的时候，小区路面坑坑洼洼，单元门口堆满了废弃的自行车和杂物，6层的老楼没有电梯，腿脚不便的老人连下楼都难，这次再去，平整的柏油路旁划好了整齐的停车位，单元门口加装了无障碍坡道和扶手，楼转角的空地上还建了个口袋公园，晒太阳的老人、玩滑梯的小孩挤得热热闹闹，张姐挽着我的手笑：“之前我妈82岁腿有毛病，上次下楼还是半年前摔了去医院，现在改完天天都要下来和老姐妹聊天，上个月体检医生都说她精神头比之前好太多，这都得感谢北京城乡建设集团的改造团队，真的是把事儿做到了我们心坎里。”
作为一名关注城市基建领域多年的财经写作者，我接触过不少全国各地的城建企业，北京城乡建设集团是为数不多让我觉得“不一样”的国企：它不像很多高周转的房企一样热衷于打造网红地标赚快钱，也不像一些传统建筑企业只会闷头接工程算利润，它的每一步发展，都牢牢绑着北京普通老百姓的生活需求，从改革开放初期的郊区基建、保障性住房建设，到现在的城市更新、美丽乡村运营，这家已经成立40多年的老国企，始终在用自己的节奏,走出一条兼顾民生责任与商业价值的独特路径。
从“盖房子”到“造生活”：扎根民生的老国企的转型答卷
北京城乡建设集团的前身是1981年成立的北京市农村建设总公司，从诞生第一天起，它的使命就和“民生”两个字绑在一起：上世纪八九十年代北京城市扩张期，它是北京保障性住房建设的主力军，先后建成了回龙观、天通苑等超大型居住社区的半数以上住宅，解决了几十万新北京人的居住问题；2010年之后棚户区改造加速，它又接下了丰台南苑、通州潞城等多个核心棚改项目，让上万户住在低矮平房里的老北京住进了有电梯、有暖气的新楼房。
我之前的同事小周2022年摇到了北京城乡建设集团在昌平未来科学城开发的共有产权房，收房的时候特意拉我去参观，我看完的第一感受是：这比市面上很多卖5万+的商品房品质还要好：3米的层高比普通商品房高出10公分，完全不会有压抑感，窗户用的是三层中空玻璃，关上之后外面的车流声几乎听不到，小区里配套了托育点、老年食堂、便民菜站，甚至还有专门给外卖骑手准备的休息驿站，小周说收房的时候有业主提出想要在小区里加一些儿童游乐设施，物业报给开发商之后，不到1个月就装好了，“我之前买过一套商品房，业主提了3年的加健身器材的需求都没落实，没想到共有产权房的服务反而更好。”
在我看来，很多人对国企的刻板印象是“效率低、反应慢、只懂应付考核”，但北京城乡建设集团用实际行动打破了这种偏见：它的“慢”不是效率低，是愿意花时间琢磨用户的需求，比如做老旧小区改造之前，他们的团队会提前1个月入户调研，一户一户问居民的需求：是想要加装电梯，还是想要改上下水，是想要加建充电桩，还是想要多建几个自行车棚，最后改造的方案不是设计师坐在办公室里拍脑袋想出来的，是和居民一起商量出来的，这种“以用户为中心”的思路，本来是互联网企业天天挂在嘴边的口号,反而被一家传统城建国企落到了实处。
从公开的财报数据也能看出这种转型的成效：2018年到2023年，北京城乡建设集团的总营收从230亿增长到了410亿，其中传统房地产开发的占比从65%下降到了28%，而城市更新服务、社区运营、保障性住房运营的占比已经超过了50%，这种营收结构的变化，意味着它已经从一个“卖房子的开发商”，变成了一个“提供生活服务的运营商”，这种转型不仅让它在房地产行业调整期保持了稳定的增长,也为很多传统城建企业提供了可复制的样本。
啃下“硬骨头”：城市更新里的“城乡解法”
这两年城市更新是绝对的风口，据住建部统计，“十四五”期间全国城市更新的总市场规模超过20万亿元，北京一地的市场规模就超过1万亿元，大量企业蜂拥而入，但很多企业做着做着就走了偏：要么把老小区拆了建商业综合体赚快钱，要么把老胡同改成网红打卡点，把原住民挤走赚租金差,真正愿意沉下心来给老百姓做原地升级的企业少之又少。
北京城乡建设集团是少有的愿意啃“硬骨头”的企业，我去年去什刹海鸦儿胡同调研，碰到了住在胡同里的李大爷，他住的是有上百年历史的四合院，属于文保管控区，之前一到下雨天就漏雨，屋里的旱厕夏天臭得没法进，他找了五六家施工队，一听说在文保区，都不敢接，怕改坏了风貌违反规定，后来街道找了北京城乡建设集团的团队过来，前后花了20天时间改造：用和原来一模一样的青灰瓦换了屋顶，加了隐形的防水层，把旱厕改成了水冲式卫生间，还给李大爷在门口加了个小坡道，方便他的轮椅进出，改造完之后从外面看院子和原来完全没有区别，但是屋里的居住舒适度提升了好几个档次，李大爷说当时改造的时候，施工队的小伙子每天都要问他好几遍满不满意，有一点不合适马上改,过年的时候他特意写了一副春联送到了项目部。
我和北京城乡建设集团城市更新事业部的负责人聊过，他说他们做城市更新有两个底线：第一是不改变原住民的居住属性，绝不搞“腾退式”改造，不能把老百姓的家改成给游客看的景点；第二是改造完不是一交了之，要至少做5年的后续运营，比如他们改造完的劲松小区，后续的物业也是他们的团队在运营，不仅有常规的保洁安保，还给独居老人提供免费上门理发、代买药品的服务，老年食堂的饭菜一荤一素只要12块钱,比外面的饭馆便宜一半。
我一直觉得，城市更新的本质不是“造新”，而是“留旧”：留下原住民的生活记忆，留下老城区的烟火气，留下普通人安身立命的居所，很多企业做城市更新，算的是短期的经济账，比如拆一块地能赚多少钱，改一个网红项目能收多少租金，但北京城乡建设集团算的是长期的民生账：改完一个小区，居民的幸福感提升了多少，社区的凝聚力增强了多少，给政府减轻了多少民生负担，这种账虽然不能马上变成利润，但是给企业攒下的口碑，是花多少广告费都买不来的，现在很多北京的街道有改造项目，第一个想到的就是找北京城乡建设集团,就是因为老百姓信得过他们的品质。
跳出“舒适圈”：新赛道上的国企担当
如果只是做北京本地的老旧小区改造，北京城乡建设集团完全可以躺在自己的舒适圈里过得很舒服，但这家老国企并没有止步于此，而是把自己的经验向外输出，在京津冀协同、乡村振兴、绿色建筑这些新赛道上,也走出了自己的路。
去年春天我去密云金叵罗村玩，住了当地的精品民宿，老板王大哥是土生土长的金叵罗村人，他说之前自己开农家院，一年到头累死累活只能赚五六万，后来北京城乡建设集团的团队过来，把村里的闲置老院子统一改造成了精品民宿，交给专业的运营团队打理，他每年拿分红，还在民宿里当管家，每个月还有6000块的工资，一年下来能赚20多万，之前在城里上班的儿子现在都回来帮他打理生意了，现在金叵罗村的民宿集群已经成了北京周边的网红打卡点，每年接待游客超过10万人次,村民的人均收入比改造前翻了3倍。
除了美丽乡村建设，在京津冀协同发展的国家战略里，北京城乡建设集团也承担了很多核心项目：雄安新区的第一批安置房项目，有三分之一是他们建的，我去雄安采访的时候，住进去的居民说小区里的配套比北京的很多小区都好，学校、医院、商场步行10分钟都能到；天津滨海新区的保障性租赁住房项目，也是他们建的，主要给在天津工作的新市民提供低价的租住房源，租金比周边的商品房便宜30%。
在绿色建筑这条赛道上，北京城乡建设集团也走在了行业前列：他们在大兴建成的北京首个近零能耗保障房项目，公共区域的用电全部来自屋顶的光伏发电，雨水回收系统用来浇花冲厕所，居民的物业费比普通小区低20%，冬天的供暖费也比普通小区少30%，真正实现了“住得舒服还省钱”。
我经常和身边的同行说，不要总觉得国企就是靠资源吃饭，没有市场竞争力，北京城乡建设集团的例子就说明，只要找对了方向，国企的优势反而比民营企业更大：它不用对股东的短期利润负责，可以沉下心来做需要5年甚至10年才能看到回报的民生项目；它有更强的资源整合能力，可以协调设计、施工、运营各个环节的资源，给老百姓提供一整套的解决方案；它还有更强的责任意识,不会为了赚钱牺牲老百姓的利益。
我也看到了这家老国企面临的挑战：传统的体制机制还是相对僵化，创新项目的审批流程比民营企业长，对年轻人才的吸引力也不如互联网企业、金融企业，好在他们已经在主动调整：比如成立了市场化的城市更新子公司，给运营团队足够的自主权；和清华大学、北京建筑大学合作成立了研发中心，招聘了一大批95后的年轻设计师，专门做适老化、儿童友好型的空间设计；甚至还开了自己的抖音账号，拍改造的日常，和年轻人互动,听取他们的需求。
上个月我再去劲松小区，刚好碰到小区的便民菜店开业，是北京城乡建设集团的运营团队开的，菜价比周边的超市便宜5毛到1块，张姐拎着一兜菜和我说：“之前我还总想着攒钱换个新小区，现在改完之后，我哪儿都不想去了，住这儿比哪儿都舒服。”
看着小区里来来往往的笑脸，我突然明白：北京城乡建设集团建的从来不是冷冰冰的钢筋水泥，而是装着普通人喜怒哀乐的生活容器，这家老国企40多年的发展路径，其实也给所有的城建企业提了个醒：房地产的黄金时代确实过去了，但民生服务的黄金时代才刚刚开始，不管行业怎么变，只要你真的把老百姓的需求放在心上，就永远不会缺市场,永远不会缺价值。
还没有评论，来说两句吧...