上周六陪我妈逛杭州临平的万达广场，她拎着半袋抢来的特价鸡蛋突然拽住我问：“你说万达这么大的企业，是不是早就上市了？我买基金还想找点万达的股票买呢。”旁边结账的收银员小姑娘也搭话：“我前几年还刷到新闻说万达要回A股，我老公还说要留钱打新，怎么后来没声了？” 这个场景我最近半年已经碰到三次了，不管是跳广场舞的阿姨，还是做一级市场投资的朋友，见了面总爱问一句：万达集团上市了吗？我做财经写作快8年，跟踪万达的动态也快10年，见过它2017年之前的高光时刻，也见过它被全网唱衰的至暗时刻，今天就把这个大家关心的问题掰开揉碎了说，不仅给准信，还要聊聊万达这十几年的上市路背后,藏着多少中国民营企业的生存智慧和行业暗坑。
先给个准信：万达现在的上市版图到底是什么样？
首先明确给大家一个准确答案：万达集团作为整体，至今没有上市，市场上所有说“万达集团整体上市”的说法都是误传，但万达旗下的业务板块，有过多个上市平台，现在存续的核心上市资产只有A股的万达电影（股票代码002739）。 很多人容易把旗下板块上市和集团上市搞混，我给大家理一理万达这些年的上市脉络： 2014年，万达旗下的商业地产板块“万达商业”在港交所上市，发行价48港元，这是万达第一个核心上市平台，但上市之后万达商业的估值一直被压低，市盈率常年只有5-6倍，远低于A股同行业20倍以上的平均水平，王健林当年公开吐槽过“港股低估了万达的价值，我们的资产不该卖这么便宜”，于是2016年万达启动私有化，花了344亿港元把万达商业从港股退市，当时放话要3年之内回A股上市，这也是很多人当年听过“万达要回A股”消息的来源。 之后万达还有过两次短暂的上市尝试：2019年万达体育登陆美股，但受疫情影响体育业务收缩，股价一路下跌，2021年完成私有化退市；港股还有个主做酒店业务的“万达酒店发展”，但市值长期只有几十亿港元，属于边缘资产，不算核心上市平台。 现在市场最关注的就是原来的万达商业拆分重组后的“万达商管”，从2021年到2023年已经三次向港交所递交上市申请，最新的一次是2023年11月，目前还在港交所的审核流程中，说白了，现在万达的核心上市进程,就是在等万达商管的港股IPO落地。
从“首富高光”到“对赌困局”：万达的上市路为什么走了10年？
很多人不理解，万达这么大的体量，为什么上市磨了10年还没落地？这背后藏着万达三次关键的命运转折，我给大家慢慢捋： 第一次转折就是2016年的私有化，这也是万达现在上市困局的源头，当年为了完成私有化，王健林引进了20多家PE机构作为投资人，签了一纸对赌协议：约定如果万达商管不能在2023年11月之前完成上市，万达就要以8%-10%的年化收益，回购所有投资人手里的股份，算下来连本带息要掏300多亿，当年王健林对回A股信心十足，根本没想到后面会有这么多变数。 第二次转折是2017年的宏观调控，万达的海外投资被叫停，银行收紧信贷，万达的资金链突然紧张起来，当时王健林做了一个震惊整个行业的决定：把13个文旅城作价438亿卖给融创，77个酒店作价199亿卖给富力，一口气甩卖了600多亿资产，把大部分短期债务全部还清，我当时还在财经媒体做记者，去了那场发布会的现场，富力的老板临时砍价把酒店价格压了2亿，王健林当场拍了桌子，脸黑得能滴出水来，当时全网都在嘲讽王健林“割肉求生”“首富变首负”。 现在回头看，这绝对是王健林这辈子做的最对的决定之一，2021年房企暴雷潮来临，恒大、融创、碧桂园一个个倒下去，欠了几万亿的债务还不上，只有万达因为早早降了杠杆，不仅没暴雷，旗下的万达广场还逆势扩张，每年新开40-50座，我个人一直觉得，王健林的这份“断臂求生”的勇气，比90%的房企老板都强，大部分人在2017年还在加杠杆抢地，觉得房价会永远涨，只有他敢把当时看起来最核心的资产卖掉换现金，这份魄力不是谁都有的。 第三次转折是A股IPO收紧，万达回A股的路彻底堵死，只能转道港股，但这几年港股的市场环境大家也知道，消费股、物业股的估值一压再压，原来市场给万达商管的估值是2000亿，现在最多也就1200-1500亿，王健林不想贱卖自己的核心资产，就一直拖着，拖到2023年对赌到期，只能一边卖万达电影的股份、卖部分万达广场的股权回笼了100多亿资金，一边和投资人谈对赌延期，最后谈成了延期到2026年,这才缓了一口气。
你楼下的万达广场，才是万达敢和投资人谈条件的硬底气
很多人觉得万达现在是在硬撑，其实根本不是，万达手里的硬底气，就是你家楼下随处可见的万达广场，我拿我家楼下的临平万达给大家举个例子，你们就知道万达的资产有多优质了。 这个临平万达是2018年开的，我可以说是看着它做起来的：刚开的时候周围还有很多空地，小区入住率不到30%，商场出租率只有70%，很多店铺开了半年就倒闭，2020年疫情最严重的时候，万达给全国所有商户免了3个月的租金，我当时常去的那家奶茶店老板跟我说，要是没有那3个月的免租，他早就关门回老家了，现在他在这个万达已经开了2家奶茶店，每年纯利润有40多万。 现在这个万达周围的小区入住率已经超过80%，还有3个写字楼，每天的人流量超过3万，周末的时候吃饭的店平均排队20分钟以上，我上周去吃楠火锅，排了整整42分钟，负一楼的永辉超市每天晚上8点之后打折，大爷大妈能把通道挤得水泄不通，3楼的亲子乐园，周末的门票要提前一天预约。 我认识这个商场的运营主管小李，他之前是在恒大商管做的，恒大暴雷之后欠了他8个月工资，2022年跳槽到万达，他给我算了一笔账：他们这个商场的年租金收入大概是1.8亿，人工、水电这些成本只有5000万，每年纯利润1.3亿，而且租金每年涨5%-8%，现在出租率是99.2%，根本不愁没人租。 小李说，现在万达的商管模式基本都是轻资产：就是地方开发商出钱拿地建商场，万达输出品牌、运营团队负责招商和管理，赚的租金和开发商分成，万达不用掏一分钱建商场，也不用承担地价下跌的风险，完全是旱涝保收，现在全国已经有480多座万达广场，每年的租金收入超过500亿，纯利润超过150亿，而且这个数字还在每年涨。 我个人的观点是：很多人还把万达当成房地产公司，其实它早就转型成消费服务公司了，它的核心资产不是房子，是运营能力，是全国400多座万达广场的稳定现金流，这种资产在现在的经济环境下绝对是香饽饽，不管上市不上市，万达的基本盘都稳得很，这也是为什么投资人愿意答应对赌延期的原因——大家都知道万达商管值钱，只是现在市场不好,等一等反而能卖更高的价。
关于万达上市，我想聊点行业里没人说透的真话
很多人问我，万达到底能不能上市？什么时候上市？我在这里说三个行业里很少有人公开说的真心话： 第一，万达不是非要上市，是投资人需要上市，很多人以为万达缺钱才要上市，其实根本不是，万达每年150多亿的纯利润，足够覆盖所有短期债务，也足够支撑每年新开50座万达广场的扩张，根本不差钱，之所以要着急上市，是因为当年私有化的时候引进的PE机构，钱都是有期限的，不可能一直放在万达，上市是给这些投资人一个套现退出的渠道，对万达本身来说，上市只是锦上添花，不是雪中送炭。 第二，万达的上市路难，本质上是赶上了双重周期低谷，要是放在2018年之前，万达商管回A股，估值少说3000亿，但是现在港股的物业股市盈率只有10倍左右，万达商管现在上市最多也就1500亿市值，王健林肯定不甘心，毕竟当年私有化就花了344亿港元，现在上市市值还没翻到4倍，根本划不来。 第三，我个人判断，万达商管肯定会在2025年之前上市，现在对赌已经延到2026年，万达有足够的时间等市场回暖，2024年以来港股已经开始反弹，消费股的估值也在修复，等经济回暖、消费复苏，万达商管的估值肯定能上去，到时候上市是水到渠成的事，其实我一直觉得，很多民营企业都把上市当成了最终目标，觉得上市了就成功了，其实不是，上市只是融资的手段，不是目的，老干妈、华为都没上市，不也做得很好？万达现在的现金流这么稳，真的没必要急着上市，等市场环境好的时候再上,对所有方都好。
万达的上市故事，能给我们普通人什么启发？
聊完万达的事，我也想给大家说说，这个离我们很远的商业故事，其实和我们每个人的生活、投资都息息相关，至少有三个启发值得我们记住： 第一，现金流永远比纸面财富重要，2017年的时候王健林的账面财富比现在多得多，但是那时候他的负债也高，资金链一紧就差点出问题，后来卖了资产拿了现金，反而活得更稳了，我们普通人也是一样，不要总想着加杠杆炒房炒股，手里留点活钱比什么都重要，我有个粉丝前几年加杠杆买了3套房，现在月供12万，工资只有1.8万，现在正在低价卖房，亏了两百多万都卖不出去，就是吃了现金流的亏。 第二，签任何协议都要留有余地，不要把自己逼到死胡同，王健林当年就是太自信，觉得回A股很容易，才签了4年上市的对赌，没想到中间遇到IPO收紧、疫情、港股大跌，差点要掏300多亿回购股份，我们普通人签合同、找工作、创业找投资，都要给自己留后路，不要把话说太满，不然一旦出现变数，根本没有转圜的余地。 第三，刚需消费永远是抗周期的，你看不管经济好不好，大家该吃饭、该看电影、该带孩子出去玩还是要去，万达广场的租金从来不会因为经济下行就大幅下跌，我们普通人做投资，也可以多关注这种刚需消费的赛道，不要去碰那些看不懂的高科技概念，很多概念炒得再火，最后都是一地鸡毛，反而刚需消费的资产，虽然涨得慢，但是稳,不会随便暴雷。
回到开头我妈问我的那个问题，万达集团上市了吗？现在答案很明确：整体没有上市，核心板块万达商管正在冲港股的路上，但是我跟我妈说，其实你不用关心它上没上市，你只要知道你今天买的鸡蛋比旁边的菜市场便宜5毛，你孙子下周过生日要去万达的游乐场玩，你喜欢的那个火锅店每次去都要排队，就说明这个企业是做实事的，是被大家需要的，上不上市，它都是个好企业。 其实万达这十几年的上市长跑，就是中国民营经济发展的一个缩影，有过高光，有过低谷，踩过坑，也做过对的选择，但是只要手里有硬资产，心里装着用户，不管遇到什么风浪,都能走得长远。
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